ซีบีอาร์อี  เผยช่วง 30 ปี ราคาปรับตัวสูงขึ้นกว่า 1,000% พร้อมชี้ 4 ปัจจัยหลัก เพิ่มการเติบโต พร้อมย้ำทำเลดีที่สุดยังคงเป็นใจกลางกรุงเทพ

แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี และแผนกการลงทุนและที่ดิน  เปิดเผยข้อมูลสิ้นสุดกรกฎาคม 2561 ว่าราคาที่ดินในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครปรับตัวสูงขึ้นกว่า 1,000%  นับจากปีพ.ศ. 2531 เมื่อซีบีอาร์อีเปิดสำนักงานในกรุงเทพฯ เป็นครั้งแรกเมื่อ 30 ปีที่แล้ว  โดยราคาต่อตารางวาใจกลางกรุงเทพฯแพงที่สุด

พัฒนาการ

กุลวดี สว่างศรี กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน  ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ข้อมูลว่า ระหว่างปีพ.ศ. 2531 – 2539 หรือยุคที่ประเทศไทย ถูกขนานนามว่าเป็น “เสือแห่งเอเชีย”  ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นมาก  ก่อนที่ตลาดจะหยุดชะงัก  เพราะวิกฤตการณ์ทางการเงินปีพ.ศ. 2540

ต่อมาช่วงกลางทศวรรษปี 2540  การเติบโตของราคาที่ดินเริ่มขยับสูง  และปรับเพิ่มอย่างรวดเร็วในช่วงสองปีที่ผ่านมา  โดยเฉพาะที่ดินย่านใจกลางเมืองที่สำคัญหรือซีบีดีการซื้อขายราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพมหานครราคาสูงๆ เกิดขึ้นช่วงปลายทศวรรษปี 2520 ต่อเนื่องเข้าสู่ทศวรรษปี 2530  ซึ่งเป็นการซื้อขายที่ดินขนาดใหญ่ 2 แปลง

แปลงแรก เป็นที่ดินขนาด 8 ไร่บนถนนสาทร โดยผู้พัฒนาเดิมของอาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ซื้อไปที่ราคาประมาณ 125,000 บาทต่อตารางวา

แปลงที่ 2 เป็นที่ดินขนาด 21 ไร่ 1 งาน  8 ตารางวา บนถนนวิทยุ ซึ่งเดิมเป็นบ้านของผู้จัดการธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด  โดยขายให้กับกลุ่มเอ็มไทย มูลค่าประมาณ 250,000 บาทต่อตารางวา  ปัจจุบันพัฒนาเป็นโครงการออลซีซั่น เพลส

ราคาสูงสุดใหม่ 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา

การขายที่ดินราคาสูงแปลงล่าสุดเกิดขึ้นในย่านสาทร เป็นที่ดินขนาด 8 ไร่ของสถานทูตออสเตรเลีย ซึ่งขายไปด้วยราคาประมาณ 1.45 ล้านบาทต่อตารางวาในปีพ.ศ. 2560  และย่านลุมพินี โดยบริษัท เอสซี แอสเสท ซื้อที่ดินขนาด 880 ตารางวาบริเวณถนนหลังสวนด้วยมูลค่าประมาณ 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา

อนึ่ง  การซื้อขายที่ดินที่มีมูลค่าสูงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย คือการขายที่ดินสถานทูตอังกฤษขนาด 23 ไร่ในปีพ.ศ. 2561 ให้แก่บริษัทร่วมทุนระหว่างกลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์

ปัจจัยหนุนราคาเพิ่ม

หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน  ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เพิ่มเติมว่า  ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นมีหลายปัจจัย ไม่เหมือนกันทั้งหมด  ประเด็นที่มีนัยสำคัญคือ  เป็นไปตามรูปแบบการพัฒนาเมืองของกรุงเทพฯ 

โดยในอดีตศูนย์กลางทางธุรกิจตั้งอยู่บนถนนเจริญกรุง และศูนย์ราชการตั้งอยู่บริเวณเกาะรัตนโกสินทร์   ต่อมาช่วงทศวรรษปี 2490 และ 2500  ได้ย้ายไปที่ถนนสีลมและถนนสุรวงศ์  โดยกรุงเทพฯ เติบโตมากขึ้นในทศวรรษที่ 2510 และ 2520 แต่ยังไม่มีการกำหนดศูนย์กลางของเมืองอย่างชัดเจน และการพัฒนาได้ขยายตัวออกไปเพราะมีการสร้างถนนใหม่ๆ แต่ปัจจุบันไม่ใช่ปัจจัยดังกล่าวแล้ว

การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ 2 เรื่อง ที่มีผลกับราคาที่ดิน คือ

1. การเปิดและขยายระบบขนส่งมวลชน โดยรถไฟฟ้าบีทีเอสสายแรกเปิดให้บริการในปีพ.ศ. 2542 และรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินเข้มในปีพ.ศ. 2547

ระบบขนส่งมวลชนเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของคนในกรุงเทพฯ ทั้งด้านการทำงานและการใช้ชีวิตประจำวัน   กับความนิยมที่มีผู้ใช้มากกว่า 1.2 ล้านคนต่อวัน  ทำให้มูลค่าที่ดินที่อยู่ใกล้กับสถานีปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่ไม่ใช่ทุกสายหรือทุกสถานีที่จะได้รับความนิยมเท่ากัน   

อนึ่ง  ช่วงปลายทศวรรษ 2566  กรุงเทพฯ จะมีระบบขนส่งมวลชนรวมระยะทางประมาณ 215  กิโลเมตร 179 สถานี เปรียบเทียบกับ เฉพาะรถไฟฟ้าบีทีเอส ระยะทาง 38 กิโลเมตร 35 สถานี (ที่มา  btsgroup.co.th ดูกราฟิกประกอบ)

2.   ข้อกำหนดในเรื่องผังเมืองและพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้างอาคาร  ซึ่งเข้มงวดและซับซ้อนมากขึ้น  โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนที่ว่าด้วยเรื่องขนาดพื้นที่ที่สร้างได้ ถ้าสร้างพื้นที่ได้น้อย ราคาที่ดินก็จะไม่ปรับสูงขึ้นแบบก้าวกระโดด

ช่วงทศวรรษปี 2520 และ 2530 กรุงเทพฯ ขยายตัวออกไปมากขึ้น แต่ช่วงทศวรรษปี 2540 กรุงเทพฯ ได้กลายเป็นเมืองที่ความเจริญรวมเข้าสู่ศูนย์กลางมากขึ้น ด้วยการเกิดขึ้นของอาคารชุดพักอาศัยแนวสูงและการเติบโตของพื้นที่สำนักงานที่ทันสมัย   พื้นที่ใจกลางเมืองได้รับการกำหนดขอบเขตไว้อย่างชัดเจนมากขึ้น เกิดการพัฒนาโครงการรอบใหม่บนพื้นที่ที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์มากนัก เช่น ที่ดินขนาด 105 ไร่ที่เป็นที่ตั้งของโครงการวัน แบงค็อก บริเวณหัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนวิทยุ

ราคาที่ดินเริ่มมีสัดส่วนที่สูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับต้นทุนโดยรวมในการพัฒนาโครงการ เนื่องจากราคาที่ดินเติบโตเร็วกว่าค่าก่อสร้าง   มูลค่าโดยรวมในการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่เป็นผลมาจากราคาที่ดิน ส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมแพงขึ้น  ทำให้จำเป็นต้องมีรายที่เพิ่มขึ้นเพื่อให้โครงการมีรายได้จากค่าเช่าด้วย

ที่ดินใจกลางกรุงเทพราคาสูงต่อเนื่อง

ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ที่ดินในย่านใจกลางกรุงเทพฯ จะยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุดต่อไป

นอกจากนั้น  เนื่องจากที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์เต็มหรือฟรีโฮลด์ในย่านใจกลางเมืองที่มีศักยภาพในการพัฒนานั้น มีน้อยลงเรื่อยๆ   ราคาที่ดินจึงจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนั้น ในพื้นที่ซึ่งราคาที่ดินสูงกว่ามูลค่ารวมของอาคารที่ตั้งอยู่บนแปลงที่ดิน  จะเห็นอาคารเก่าถูกรื้อถอน มีการพัฒนาโครงการขึ้นใหม่บนที่ดินแปลงเดิมมากขึ้น

ตัวอย่างเช่น การรื้อถอนอาคารเคี่ยนหงวน ทาวเวอร์ 1 บนถนนวิทยุ อาคารวานิสสา บนถนนชิดลม  รวมทั้งแผนการรื้อถอนและปรับปรุงพื้นที่ใหม่ของโรงแรมดุสิตธานี

ทั้งนี้  ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น ขึ้นอยู่กับระดับความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ และผลตอบแทนที่จะได้รับ  ซึ่งแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับรายละเอียดและระดับราคาของโครงการ