สภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจและสถานกาณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ ปรับตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปี ทั้งตลาดที่อยู่อาศัย และ ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม แนะผู้ประกอบการต้องคิดแบบใหม่ เพื่อรองรับไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปแบบพลิกฝ่ามือ

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอตี้ คอนซัลแทนท์ ให้ข้อมูล แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยประเภท Condominium ไว้น่าสนใจว่าปี 2563 ที่ผ่านมาตลาดชะลอตัวสะสมมาตั้งแต่ปี 2562 และสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งทำให้ไลฟ์สไตล์ของคนเปลี่ยนมาใช้ชีวิตอยู่บ้านมากขึ้น เป็นผลให้ซัพพลายลดลงมากที่สุดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยปีนี้มีซัพพลายเพิ่มขึ้น 20100 หน่วย ลดลงประมาณ 39% ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่เลื่อนการเปิดตัว หรือหยุดโครงการไปถึง 5,800 หน่วย 18 โครงการ  คิดเป็น 29% ของคอนโดในตลาดที่เปิดใหม่ปี 2563

Out of Town เป็นทำเลใหม่ที่เกิดขึ้นและได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากขึ้น โดยสโคปพื้นที่จากทางทิศเหนือจะอยู่ที่ รามอินทรา รังสิต คูคต ตะวันตกมี ศาลายา พุทธมณฑล บางใหญ่ ตะวันออก สุชุมวิทตอนปลาย เทพารักษ์ บางปู ทั้งหมดเป็นทำเลที่มีคอนโดเกิดใหม่ค่อนข้างมาก โดยปีนี้ตลาดคอนโดรวมมีอยู่ 20100 หน่วย 20% หรือประมาณ 4000 หน่วยเป็นคอนโดที่เกิดขึ้น Out of Town ในทำเลที่ก่อนหน้านี้แทบจะไม่มีคอนโดมาก่อนเลย เห็นได้ว่าผู้ประกอบการเปลี่ยนแปลง Sector ไปอย่างเห็นได้ชัด เมื่อก่อนไกลสุดเห็นคือ ติวานนท์ แจ้งวัฒนะ ซึ่งเทรนด์นี้จะต่อเนื่องไปจนถึงปีหน้า

ส่วนของระดับราคาผู้ประกอบการหันมาพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่จับต้องได้มากขึ้น ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ต่อเนื่องจากปี 2562 โดยสัดส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลาง หรือ Mid Market และซิตี้คอนโดอยู่ที่  60% นอกจากนี้ตลาดใหม่คอนโดระดับราคาต่ำกว่า 1  ล้านบาทหรือต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ทำเลนอกเมืองอยู่ในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ห้องขนาด 30 ตารางเมตร ในตึก 8 ชั้น  หรือ Affordable Market มีจำนวนถึง 3,600 หน่วย คิดเป็น 18% ของอุปทานใหม่ในปี 2563 ในขณะที่เดียวสัดส่วนคอนโดในระดับไฮเอนด์และลักชัวรี่ลดลงเป็นอย่างมาก เหลือเพียง 22% ของคอนโดฯ ใหม่ในตลาดทั้งหมด

สำหรับตลาดรอบใจกลางเมืองมีอุปทานเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยส่วนใหญ่อยู่บริเวณสุขุมวิทตอนปลาย คิดเป็นประมาณ 20% ของจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในตลาด ขณะที่ใจกลางเมืองบริเวณสาทร หลังสวน และสุขุมวิทตอนต้น มีคอนโดใหม่เกิดขึ้นเพียง 11% หรือประมาณ 2,250 หน่วยเท่านั้น

แง่ของราคาขายคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวลดลงตั้งแต่ครึ่งปีแรกในอัตรา 16% และปรับลดลงอีก 4% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ในขณะที่ไตรมาสที่ 4 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย เปรียบเทียบราคาที่ลดลงตลอดทั้งปี พบว่าราคาลดลงถึง 11% จาก 141,800 บาทต่อตารางเมตรในปี 2562 เป็น 126,900 บาทต่อตารางเมตรในปี 2563 ปัจจัยจากการที่ผู้ประกอบการลดราคาเพื่อระบายสต๊อก และโครงการใหม่ ๆ ที่เปิดตัวเป็นโครงการระดับกลาง และ Affordable Condo ที่ตอบรับกับความสามารถในการซื้อส่วนใหญ่ของคนกรุงเทพมากขึ้น

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2564 คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2564 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 33,000 – 38,000 หน่วย จากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2563  และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดิน และประกาศแผนพัฒนาไว้แล้ว ซึ่งรวมกันมากกว่า 16,000 หน่วย โดยโครงการใหม่จะเป็นโครงการขนาดเล็กและมีราคาขายที่ต่ำลง

ครึ่งปีแรกของปี 2564 ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังคงอยู่ในระดับต่ำจนถึงไตรมาสที่ 3 ที่คาดการณ์ว่าการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว น่าจะเห็นความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้นอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2563 คือ ในระดับ 30,000 – 35,000 หน่วย

เทรนด์การปรับตัวในการทำธุรกิจ

ราคา ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับเรื่องราคาเป็นหลัก เน้นโครงการพร้อมอยู่ และเป็นโครงการใหม่ๆผู้บริโภคมองหาคอนโดมิเนียมที่อยู่ในช่วงราคา 1-5 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 3-5 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 5-10 ล้านบาท

เทคโนโลยีสร้างความแตกต่าง ผู้ลงทุนรายย่อยที่ต้องการเข้ามาอยู่ในธุรกิจที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องมีการสร้างความน่าเชื่อถือ และสร้างสินค้าที่แตกต่างการพัฒนาควรมีเรื่องของเทคโนโลยีเข้ามาเกี่ยวข้อง เพราะในอนาคตประเทศไทยจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ หรือ Ageing society ดังนั้นโปรดักต์ที่ให้ความสำคัญกับกลุ่มผู้สูงอายุจึงมีความสำคัญ

Local market ยังเป็นตัวขับเคลื่อนที่สำคัญของตลาดอยู่

Lifestyle โควิด-19 ทำให้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปจากเมื่อก่อนที่พูดถึงเรื่องของ Co-working space จะเปลี่ยนเป็น Private space มากขึ้น

นโยบายของภาครัฐ เรื่องการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงวัคซีน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นให้ตลาดคอนโดมิเนียมพัฒนาและอยู่รอดได้

ที่ดิน ถ้ามองหาที่ดินทำโครงการอาจไม่จำเป็นต้องมองแค่ที่ดินติดรถไฟฟ้าแต่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า สามารถเข้าซอยไปได้ง่าย เป็นทำเลที่ยังไม่มีใครเข้าไปทำโครงการ ขณะเดียวกันก็เป็นชุมชนที่เกิดขึ้นมาแล้วอย่างต่อเนื่องหรือชุมชนเก่าริมแม่น้ำ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม

ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวถึง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมไว้ว่าในปี 2563 ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ทั้งในส่วนของ ตลาดอาคารสำนักงาน อาคารศูนย์การค้า และอาคารอุตสาหกรรม ทั้งในเรื่องของดีมานด์ ซัพพลาย และราคาค่าเช่า ซึ่งในปีนี้ก็น่าจะยังคงทรงๆ ผู้ประกอบการจึงควรพัฒนาฟังก์ชั่นใหม่ ๆ เพื่อเสริมให้สินค้าเป็นที่ต้องการ ในที่นี้ไม่รวมตลาดอุตสาหกรรมซึ่งผลจากการที่ประเทศไทยสามารถจัดการการแพร่กระจายของเชื้อโควิด-19 ได้ดี ทำให้เกิดความเชื่อมั่นแก่ชาวต่างชาติ ดังนั้น ตลาดอุตสาหกรรม คลังสินค้า ยังคงไปได้ดีอย่างต่อเนื่อง

ตลาดอาคารสำนักงาน

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครปี 2563 ได้รับผลกระทบมากพอสมควร ปัจจัยหลักเกิดจาก covid-19,Global Recession, Work for home และ Tech Disruption ส่งผลทำให้กิจกรรมการเช่าซื้อลดลง

ปีนี้ส่วนของความต้องการเสนอขายใหม่มีประมาณ 130,000 ตารางเมตร ทำให้ความต้องการเสนอขายทั้งหมด 6.2 ล้านตารางเมตร อัตราการเข้าพักยังคงสูงที่ 91% แม้ว่าจะลดลงจาก 94% และค่าเช่าเติบโตเพียง 1% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้น 4-5% ต่อปีมาตลอด

ทั้งนี้ในส่วนของสถาการณ์ทางการตลาดพื้นที่สำนักงานยังคงต้องจับตามองต่อไป เพราะในอนาคตอีก 5 ปีข้างหน้าจะมีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งสิ้นประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร ซึ่งจะมีการประกาศพัฒนาอาคารสำนักงานอย่างต่อเนื่อง เช่น วันแบงค์คอก (One Bangkok) ย่านพระราม4 อาคารดับบลิวเอชเอ (WHA Building) ย่านบางนา และอาคารวันซิตี้เซ็นเตอร์ (One City Center) ย่านเพลินจิต จาดซัพพลายเป็นจำนวนมาก

สำหรับสถานการณ์ของเศรษฐกิจในปี 2564 มีการคาดการณ์ว่าจะมีการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องช้า ๆ อีกทั้งในอนาคตยังมีแนวโน้มของการใช้พื้นที่ที่ลดลงในระยะยาวจากการทำงานที่บ้าน และอัตราการจ้างงานที่ลดลง รวมถึงการเข้าสู่ภาวะ Aging Society ทำให้จำนวนผู้คนในวัยทำงานอาจจะลดลงปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้อัตราเช่ายังคงหดตัวและค่าเช่าอาจจะไม่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นในอนาคต

ตลาดอาคารสำนักงานต้องมีการปรับตัวด้วยการสร้างประสบการณ์ที่ดีต่อผู้ใช้งาน รวมถึงการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอาคารมากขึ้น เสริมฟังก์ชั่นการใช้งานพื้นที่ ให้แตกต่างไปจากเดิม เน้นที่สุขภาพของผู้ใช้อาคารเป็นสำคัญ เช่น การยื่นขอเป็นอาคารเขียว การเพิ่มพื้นที่ฟิตเนส สวนและลู่วิ่งในอาคาร การติดตั้งเครื่องกรองอากาศ PM 2.5 นอกจากนี้การแข่งขันที่สูงขึ้นของตลาด ทำให้เราอาจจะได้เห็นองค์ประกอบใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอาคารสำนักงานในอนาคต เช่น Check-up clinic หรือ Data center อีกด้วย

อย่างไรก็ตามแม้การทำงานแบบ Work From Home จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น แต่จากการเก็บข้อมูลของบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลล์  พบว่าวัฒนธรรมการทำงานที่บ้านจะยังไม่เห็นมากนักในแถบเอเชีย โดยปัจจุบันการทำงานที่บ้านในเอเชียแปซิฟิกมีเพียง 2.6% และคาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 5.2% ในอีก 10 ปีข้างหน้า

ตลาดศูนย์การค้า

ในปีที่ผ่านมาตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าได้รับผลกระทบมากจากสถานการณ์โควิด-19 เหตุผลจากการ lockdown ประเทศ ทำให้เกิดการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจ แต่รวมตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในพื้นที่ Central Retail District หรือ CRD ยังถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี โดยยังคงมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 93% ลดลงจากปีก่อนที่ 97% สาเหตุจากห้างอิเซตันคืนพื้นที่ให้กับห้างเซ็นทรัลเวิลด์ ในขณะที่ราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ในปีนี้ ยังคงระดับเดิมที่ 3,915 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

สำหรับปี 2564 Local Market ยังคงเป็นทาร์เก็ตหลัก เนื่องจากนักท่องเที่ยวยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้ รวมมีการคาดการณ์ว่าประเทสไทยน่าจะได้รับวัคซีนกระจายทั่วถึงในช่วงครึ่งปีหลังซึ่งส่งผลให้อาจมีนักท่องเที่ยว ทยอยเข้ามาเร็วที่สุดในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยคาดการณ์ตัวเลขไว้ที่ประมาณ 8 ล้านคน โดยมุ่งเน้นนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพมากกว่าเชิงปริมาณ โดยมีการตั้งเป้าตัวเลขนักท่องเที่ยวไว้ที่ประมาณ 25 – 30 ล้านคนต่อปี ซึ่งการลดลงของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติและการเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมาย จะส่งผลต่อพฤติกรรมการจับจ่ายของนักท่องเที่ยว และต่อพื้นที่ศูนย์การค้า โดยเฉพาะในย่าน CRD อย่างแน่นอน

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าต้องมีการปรับตัว และเข้าใจความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคให้ทันท่วงที อีกทั้งยังต้องสร้างประสบการณ์ที่ดีให้แก่ผู้มาใช้งาน ทั้งในแง่ของสุขอนามัย รวมถึงรูปแบบร้านค้าที่มีความเป็นยุคดิจิทัลที่มากขึ้น

ตลาดอุตสาหกรรม

ตลาดอุตสาหกรรมยังค่อนข้างที่จะไปได้ด้วยดีจากการทำงานอย่างหนักของบุคลากรทางการแพทย์ ส่งผลให้เกิดการควบคุมสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ในประเทศค่อนข้างดีกว่าประเทศอื่น รวมถึงนโยบายจากรัฐบาลที่ยังคงเดินหน้าโครงการโครงสร้างพื้นฐานในหลายพื้นที่ และการส่งเสริมการลงทุนในเขตพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ EEC ส่งผลบวกต่อนักลงทุนต่างชาติที่ตัดสินใจเข้ามาลงทุนในไทย

ผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจจากโควิด-19 และสถานการณ์ทางการเมืองส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติอยู่บ้าง แต่ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมรายใหญ่ ยังมองเห็นโอกาสจากปัจจัยบวก และ ตั้งเป้าขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า โดยซัพพลายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมมากกว่า 2 หมื่นไร่ จะทยอยเข้ามารองรับกับแผนการเปิดให้บริการรถไฟความเร็วสูงในปี 2567 ซึ่งปัจจุบัน มีที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมเกือบ 2 แสนไร่ มียอดจำหน่ายไปแล้วกว่า 90% โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อไร่อยู่ที่ประมาณ 6.1 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน

วิกฤตโควิด-19 เป็นตัวเร่งปฎิกิริยาให้ธุรกิจอีคอมเมิร์ซเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดย SCB EIC คาดว่ายอดขายในปีนี้ จะโตถึง 35% ทำให้ยอดจัดส่งพัสดุโดยรวม มีแนวโน้มสูงขึ้นกว่า 4 ล้านชิ้นต่อวัน  ส่งผลให้ธุรกิจโลจิสติกส์ในประเทศเติบโตซึ่งนั่นเป็นปัจจัยสนับสนุนที่ดีต่อพื้นที่คลังสินค้าให้เช่า

ปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าเฉลี่ยที่ 90% จากพื้นที่ทั้งหมด 3.89 ล้านตารางเมตร และมีราคาค่าเช่า เฉลี่ยต่อเดือนต่อตารางเมตรที่ 158 บาท ในส่วนของพื้นที่โรงงานให้เช่ายังคงทรงตัว โดยในไตรมาสที่ผ่านมา มีพื้นที่ให้เช่าสะสมอยู่ 2.53 ล้านตารางเมตร อัตราเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80% ในราคาเช่าเฉลี่ยที่ 203 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

จากการวิจัยของเน็กซัสฯ พบว่า ตลาดพื้นที่เช่าโรงงานและคลังสินค้า อาจมีธุรกิจแนวใหม่เข้ามาเสริมในตลาดอนาคต เนื่องจากเทคโนโลยีกลายมาเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตมากขึ้น ทำให้จำเป็นจะต้องเพิ่มพื้นที่การเก็บข้อมูลตามไปด้วย รวมถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนา และเก็บฐานข้อมูลจำนวนมาก หรือ Big Data ในหลาย ๆ องค์กร เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจให้ได้มากที่สุด ดังนั้น พื้นที่การเก็บข้อมูลหรือ Data Center จะมีความต้องการที่เพิ่มขึ้นมากอย่างแน่นอน