ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ออกมาเผยมุมมองสถานการณ์ในธุรกิจอสังหาที่ปัจจุบันมี
5 ปัญหารุมเร้าคอยฉุดตลาดในปีนี้ให้ตกต่ำ พร้อมชี้
4 ทางออกเพื่อให้ภาครัฐมองเห็นหนทางช่วยภาคเอกชน เพื่อประคองเศรษฐกิจภาพรวมให้ผ่านพ้นวิกฤตไปด้วยกัน
5 ปัญหา- การประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ไปจนถึงกลางปีหน้า บวกกับมาตรการผ่อนคลาย LTV ของ ธปท. แม้จะช่วยทำให้ภาพรวมอสังหากลับมาเติบโตได้ เพราะเป็นเครื่องมือที่เคยใช้ประสบความสำเร็จมาแล้วในอดีต แต่ปัจจุบันสถานการณ์ต่างๆ ได้เปลี่ยนไปมาก จึงคิดว่าคงไม่น่าจะส่งผลให้ตลาดกลับมาพลิกฟื้นได้มากนัก เพราะช้าเกินไป เป็นมาตรการแบบ Reactive ไม่ใช่ Proactive ทั้งๆ ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มเห็นสัญญาณเชิงลบมา 1 ปีแล้ว ห่วงโซอุปทานต่างๆ ได้รับผลกระทบและบอบช้ำไปแล้ว แต่มาช้ายังดีกว่าไม่มา
- กำลังซื้อหดจากกับดักหนี้ครัวเรือน ยิ่งถ้า GDP ไม่เติบโต กำลังซื้อก็จะไม่กลับมา ซึ่งภาคอสังหาจะโตไม่โตอยู่ที่กำลังซื้อ
- การขึ้นภาษีของโดนัลด์ ทรั้มป์ ที่ตั้งกำแพงภาษี 36% สำหรับสินค้าส่งออกของไทยไปยังประเทศสหรัฐอเมริกานั้น ย่อมส่งผลกระทบในแง่ลบโดยตรงกับ GDP ของประเทศไทยทันที เนื่องจาก 70% ของ GDP เรามาจากการส่งออก และประเทศสหรัฐอเมริกาถือเป็นตลาดส่งออกที่ใหญ่ที่สุดของไทย สิ่งที่ตามคือ กำลังซื้อของคนในประเทศจะยิ่งลดลงไปอีก ซึ่งจะกระทบกับธุรกิจทุกภาคส่วนไม่ใช่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์
- การใช้จ่ายของรัฐบาลยังติดขัดในเรื่องการเบิกจ่ายและการขยายการใช้จ่ายไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานจากกรอบหนี้สาธารณะที่ 70% ซึ่งทำให้ไม่สามารถใช้จ่ายได้เพิ่มขึ้นนัก
- เหตุการณ์แผ่นดินไหว คงหลีกเลี่ยงไม่ได้ว่าผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นน่าจะมีพอสมควร โดยเฉพาะตลาดคอนโดในช่วงนี้ก็จะได้รับผลกระทบเต็มๆ จากความเชื่อมั่น แต่ดีมานด์บ้านและทาวน์เฮ้าส์กลับมีเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว
4 ทางออก- ธนาคารต้องปล่อยสินเชื่อให้มากขึ้น เศรษฐกิจจะไม่เติบโตถ้าสินเชื่อไม่เติบโต หากสินเชื่อกลับมาย่อมฟื้นกำลังซื้อของประชาชนที่มีมากขึ้น ซึ่งเป็นสิ่งที่ภาคอสังหาต้องการมากที่สุดในเวลานี้ ดังนั้นถ้ามีการเพิ่มเป้าหมายให้แต่ละธนาคารปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ได้เพิ่มอีก 10% ในปีนี้ จะทำให้ภาคอสังหาไม่หดตัวไปมากกว่านี้
- แต่การปล่อยสินเชื่อต้องทำควบคู่ไปกับการลดดอกเบี้ย แม้ ธปท. ประกาศลดดอกเบี้ยมาครั้งหนึ่งแล้วในตอนต้นปี แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่างๆ ก็ยังลดลงไม่มาก ทั้ง ๆที่ผลประกอบการในปีที่ผ่านมาของธนาคารพาณิชย์ต่างมีกำไรที่เติบโตกันถ้วนหน้า ยิ่งต้องช่วยเหลือภาคส่วนต่างๆ ในสังคมให้มากขึ้น เพื่อให้ประเทศและเศรษฐกิจเดินต่อไปได้ ไม่ว่าจะเป็นการลด Spread ระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากให้แคบลง หรือปรับมาตรการบางอย่างให้เข้มข้นน้อยลง เพื่อผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อ เป็นต้น
- เพิ่มการลงทุนจากต่างชาติ ซึ่งก็ต้องมีการปรับกฎระเบียบต่างๆ ให้เอื้อกับการที่เค้าจะมาลงทุนให้มากขึ้น และก็คงต้องใช้เวลาอย่างน้อยอีก 1-2 ปี กว่าเม็ดเงินจะเข้ามาและมีการจ้างงานเกิดขึ้น ซึ่งก็ไม่รู้ว่าเศรษฐกิจไทยกว่าจะไปถึงตรงนั้นจะเป็นอย่างไร แต่อย่างน้อยเมื่อมีชาวต่างชาติมาลงทุนมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยก็จะมีมากขึ้น ซึ่งตรงนี้น่าจะช่วยผลักดันให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยบวกเสริมบ้าง
- พร้อมกันนี้รัฐบาลต้องขยายระยะเวลาการเช่าให้นานขึ้น ก็จะทำให้เศรษฐกิจไทยเสียโอกาสในการที่จะมีเม็ดเงินใหม่ๆ เข้ามาช่วยพยุงเศรษฐกิจในช่วงที่ยากลำบาก