ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ “PROSPECT REIT” ประกาศเพิ่มทุนครั้งที่ 1 เดินหน้าเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม 2 โครงการศักยภาพสูง โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 (BFTZ 2) และ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 (BFTZ 3) พื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 70,129 ตารางเมตร บนทำเลทองถนนบางนา-ตราด ศูนย์กลางโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมของไทย รวมมูลค่าลงทุนไม่เกิน 1,800 ล้านบาท เสริมแกร่งด้วยพื้นที่คุณภาพ Free Zone หรือเขตปลอดอากร เอื้อต่อผู้ประกอบการที่มีการนำเข้าและส่งออกสินค้า ดึงดูดนักลงทุนขยายธุรกิจรับเศรษฐกิจโลกฟื้นตัว คาดการณ์ผลตอบแทนปีแรกสูงถึง 8.29% ภายหลังเข้าลงทุนคาดจะดันมูลค่าสินทรัพย์แตะ 5,338 ล้านบาท พร้อมลงทุนรูปแบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในสัดส่วนที่มากขึ้น เพิ่มเสถียรภาพของกองทรัสต์ในระยะยาว
นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาและบริหาร ‘โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (BFTZ)’ ในฐานะผู้สนับสนุนหลักของกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ เผยว่า “ช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา พิสูจน์แล้วว่าธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่เติบโตแข็งแกร่งสวนกระแส และมีแนวโน้มเติบโตต่อรับทิศทางเศรษฐกิจโลกที่กำลังฟื้นตัวด้วยแรงหนุนสำคัญ ได้แก่ การส่งออกสินค้า การเติบโตของธุรกิจอี-คอมเมิร์ซ ตลอดจนการขยายตัวของธุรกิจที่กำลังมาแรง เช่น ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) ธุรกิจผลิตโซลาร์เซลล์ และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ รวมถึงนักลงทุนต่างชาติที่เล็งย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีนมายังประเทศไทยเพื่อลดความเสี่ยงด้านซัพพลายเชน เมื่อดีมานด์ส่วนนี้เพิ่มขึ้น ธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าจึงได้รับอานิสงส์ โดยเฉพาะพื้นที่ทำเลทองของภาคอุตสาหกรรมในโซน บางนา-ตราด โดยโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 (BFTZ 1) ซึ่งตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.23 ส่วนหนึ่งเป็นทรัพย์สินใน PROSPECT REIT ขณะนี้มีผู้เช่าเกือบเต็มพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ”
จากความต้องการใช้งานอาคารในโครงการ BFTZ 1 มีอัตราที่สูงมาโดยตลอด ตอกย้ำรากฐานแข็งแกร่งทั้งทำเลศักยภาพ มีพื้นที่เขต Free Zone และอาคารคุณภาพสูง ที่สามารถตอบโจทย์ได้หลากหลายอุตสาหกรรม แม้ว่าพื้นที่โดยรอบโซน บางนา-ตราด เป็นบริเวณที่ตั้งโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าอยู่หลายแห่ง แต่พื้นที่เขต Free Zone ขนาดใหญ่เท่ากับโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนนั้นมีไม่มาก เป็นอีกหนึ่งแต้มต่อที่สนับสนุนศักยภาพการเติบโตของโครงการ BFTZ 1 ให้เติบโตได้ในทุกสถานการณ์ และด้วยความต้องการการใช้พื้นที่โรงงานและคลังสินค้าในโซนนี้ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จึงได้พัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง อาทิ BFTZ 2 ถนนเทพารักษ์ และ โครงการ BFTZ 3 ถนนบางนา-ตราด กม.19 เป็น 2 โครงการใหม่ ที่กองทรัสต์ PROSPECT REIT กำลังจะเข้าลงทุน และยังมีขยายโครงการไปยังจุดยุทธศาสตร์อุตสาหกรรม บริเวณภาคกลางตอนบน และระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) รับการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมและนโยบายส่งเสริมการลงทุน ในปัจจุบันโครงการภายใต้การบริหารจัดการ มีพื้นที่รวมประมาณ 1,000,000 ตารางเมตร
นางสาวอรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ PROSPECT REIT กล่าวว่า “ด้วยกลยุทธ์การคัดทรัพย์สินคุณภาพ ประกอบกับจังหวะการลงทุนที่ส่งสัญญาณดีจากการเปิดประเทศและเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว PROSPECT REIT จึงตัดสินใจเพิ่มทุนครั้งแรก ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญเพื่อต่อยอดการเติบโต สำหรับโครงการ BFTZ 2 และ โครงการ BFTZ 3 ที่เตรียมเข้าลงทุนนั้น มีจุดเด่นคือ ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพโซนบางนา-ตราด จุดยุทธศาสตร์ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ รองรับกิจการทั้งในประเทศและระหว่างประเทศ โดยทั้ง 2 โครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีม่วงสำหรับประกอบการอุตสาหกรรม ประกอบกิจการได้ทั้งคลังสินค้าและโรงงาน และเป็นโครงการโฉมใหม่ อาคารทันสมัยรูปแบบ Ready Built ที่แต่ละ Unit มีขนาดใหญ่ขึ้น ช่วยให้ผู้เช่าที่ขยายธุรกิจตั้งฐานการผลิตได้ทันที รวมถึงจะทำให้ PROSPECT REIT มีพื้นที่ในเขต Free Zone เพิ่มขึ้นเนื่องจากพื้นที่ของโครงการ BFTZ 3 ที่จะเข้าลงทุนนั้นตั้งอยู่ในเขต Free Zone ทั้งหมด ซึ่งทุกการลงทุนของ PROSPECT REIT ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ศึกษาความเป็นไปได้รอบด้าน เชื่อมั่นว่าการเข้าลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพสูงครั้งนี้ จะสร้างโอกาสการเติบโต นำไปสู่การจ่ายผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวให้แก่ผู้ถือหน่วย”
ปัจจุบัน PROSPECT REIT มีทรัพย์สินภายใต้การบริหารจัดการจำนวน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ BFTZ 1 ถนนบางนา-ตราด กม. 23 และโครงการ X44 Bangna KM.18 ซึ่งมีพื้นที่อาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่ารวม 222,203 ตารางเมตร ในส่วนของทรัพย์สินที่ PROSPECT REIT จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมจำนวน 2 โครงการ เป็นทรัพย์สินของ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ได้แก่
1) โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 (BFTZ 2) ถนนเทพารักษ์ มีพื้นที่เช่า 20,996 ตารางเมตร เป็นอาคารสำเร็จรูป Ready Built จำนวน 12 ยูนิต แบ่งเป็น 3 ประเภท ได้แก่ คลังสินค้า โรงงานแบบ Stand-alone และโรงงานขนาดเล็ก เป็นการลงทุนในรูปแบบสิทธิการเช่า ระยะเวลาลงทุนไม่เกิน 28 ปี
2) โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 (BFTZ 3) ถนนบางนา-ตราด กม.19 มีพื้นที่เช่า 49,133 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป 23 ยูนิต ตั้งอยู่บนพื้นที่ Free Zone ทั้งหมด เป็นการลงทุนในรูปแบบกรรมสิทธิ์
โดยนับตั้งแต่ก่อตั้งกองทรัสต์ ทรัพย์สินภายใต้การบริหารของ PROSPECT REIT มีอัตราการเช่าไม่เคยต่ำกว่า 90% ล่าสุดอัตราเช่า ณ สิ้นปี 2565 สูงถึง 93% และ มีอัตราการต่อสัญญา ปี 2565 อยู่ที่ 97% พร้อมผู้เช่ากระจายตัวในหลายกลุ่มอุตสาหกรรมที่จำเป็นต่อการอุปโภค-บริโภค เช่น ธุรกิจอาหาร กระดาษ รีไซเคิล ชิ้นส่วน ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ จากหลากหลายสัญชาติ อาทิ ญี่ปุ่นไทย จีนฝรั่งเศส และอเมริกัน ซึ่งสะท้อนความเชื่อมั่นของผู้เช่าและศักยภาพของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผลการดำเนินงานปี 2565 ยังโดดเด่นต่อเนื่อง ด้วยรายได้ 445.21ล้านบาท และกำไรจากการลงทุนสุทธิ 284.83 ล้านบาท ล่าสุดจ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วยอยู่ที่ 0.2200 บาทต่อหน่วย รวมทั้งปีคิดเป็น 0.9025 บาทต่อหน่วย
ภายหลังการเพิ่มทุนและเข้าลงทุนเพิ่มเติม กองทรัสต์จะมีทรัพย์สินภายใต้การบริหารรวม 292,332 ตารางเมตร คาดว่าจะมีมูลค่าสินทรัพย์ตามงบการเงินของกองทรัสต์เพิ่มจาก 3,538 ล้านบาท เป็น 5,338 ล้านบาท หลังเพิ่มทุนครึ่งนี้เสร็จสิ้นผู้จัดการกองทรัสต์ พร้อมเดินหน้าศึกษาความเป็นไปได้ในการเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินคุณภาพต่อเนื่อง ทั้งจากผู้สนับสนุนหลักของกองทรัสต์ที่มีการขยายโครงการไปยังจุดยุทธศาสตร์อุตสาหกรรม ทั้งภาคกลางตอนบนและระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) และทรัพย์สินจากผู้พัฒนาโครงการรายอื่นเข้าสู่กองทรัสต์หลังจากนี้ด้วยเช่นกัน ตั้งเป้าเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์เป็น 10,000 ล้านบาทภายในปี 2567
นายมานพ เพชรดำรงค์สกุล หัวหน้าธุรกิจขนาดใหญ่ ธนาคารทิสโก้ จำกัด (มหาชน) ในฐานะตัวแทนที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ PROSPECT REIT กล่าวว่า “กองทรัสต์อุตสาหกรรมเป็นการลงทุนที่น่าสนใจและสร้างผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอให้กับผู้ลงทุน โดยที่ผ่านมา PROSPECT REIT สามารถจ่ายผลตอบแทนปีแรก (First Year Yield) ได้สูงกว่าที่ประมาณการและจ่ายผลตอบแทนดีอย่างสม่ำเสมอทุกไตรมาส ภายหลังการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งนี้ ประมาณการการจ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วยของ PROSPECT REIT จะเพิ่มขึ้น จาก 0.84 บาทต่อหน่วย เป็น 0.86 บาทต่อหน่วย (ช่วงเวลาประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2566) ซึ่งนับว่าเป็นผลตอบแทนที่สูง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจผันผวนในปัจจุบัน เป็นทางเลือกการลงทุนที่ช่วยกระจายความเสี่ยงในพอร์ตของนักลงทุนได้”
การลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้เป็นการลงทุนในรูปแบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) ถึง 76% ของมูลค่าลงทุน รวมถึงมีทรัพย์สินแบบ Leasehold ที่มีระยะเวลาสิทธิการเช่าที่ยาวขึ้น ซึ่งจะสร้างเสถียรภาพให้กับกองทรัสต์ในระยะยาวอีกด้วย
PROSPECT REIT จะทำการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมจำนวนไม่เกิน 130,000,000 หน่วย โดยเสนอขายให้แก่ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์ที่มีรายชื่ออยู่ในสมุดทะเบียน ณ วันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2566 ไม่เกิน 117,000,000 หน่วย กำหนดอัตราส่วนใช้สิทธิ์จองซื้อที่ 1 หน่วยทรัสต์เดิม ต่อ 0.4775 หน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายเพิ่มเติม เสนอขายในระหว่างวันที่ 8-14 มีนาคม 2566 จองซื้อที่ราคาสูงสุด 9.7 บาทต่อหน่วยทรัสต์ โดยจะขึ้นเครื่องหมาย XR ในวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2566 สามารถจองซื้อได้ที่สำนักใหญ่ของบริษัทหลักทรัพย์ทิสโก้ จำกัด หรือช่องทาง online ทาง www.tiscosec.com และจะเปิดให้บุคคลทั่วไปจองซื้อหน่วยทรัสต์ระหว่างวันที่ 16-20 มีนาคม 2566 ที่สำนักงานของผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ หรือช่องทางอื่นๆ ตามที่ผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์กำหนด
และคาดว่าบริษัทฯ จะนำหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในเดือนมีนาคม 2566 