ภาพที่สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์การเติบโตของศูนย์การค้าแนวคอมมูนิตี้มอลล์ว่ายังน่าจะมีการเติบโตได้อีกก็คือการประกาศลงทุนด้วยงบถึง 2,000 ล้านบาทของเซ็นทรัลพัฒนา เพื่อเดินหน้าทำตลาดคอมมูนิตี้มอลล์ ที่ครอบคลุมถึงการรีโนเวทโครงการเดิมที่ได้จากการเข้าเทกโอเวอร์ “สยามฟิวเจอร์ฯ” 15 แห่ง บวกกับสร้างใหม่อีก 5 แห่ง โดยทยอยสร้างเพิ่มปีละ 1 แห่ง
โดยจะมีการรีแบรนด์คอมมูนิตี้มอลล์ในเครือใหม่ ให้อยู่ภายใต้แบรนด์เดียวกันคือมาร์เก็ตเพลส (Market Place) แล้วตามด้วยโลเคชัน หรือชื่อเดิมที่เคยมีก่อนหน้า
วุฒิเกียรติ เตชะมงคลาภิวัฒน์ Chief Operating Officer & Head of Community Mall Business บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา พูดไว้อย่างน่าสนใจเมื่อครั้งแถลงข่าวเปิดแผนรุกตลาดคอมมูนิตี้มอลล์เมื่อปลายปีที่ผ่นมาว่า ปัจจุบัน ลูกค้ามีความต้องการที่ Fragmented มากขึ้นในแต่ละย่าน ประกอบกับยังต้องการความสะดวกสบายในการเข้าถึงการช้อปปิ้งและการใช้ชีวิต ทำให้คอมมูนิตี้มอลล์เข้ามาตอบโจทย์ลูกค้าในส่วนที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ไม่สามารถเข้าถึงได้
“ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ ถือเป็นธุรกิจหนึ่งที่สำคัญของเซ็นทรัลพัฒนา ด้วยโมเดลธุรกิจที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ลูกค้าได้ในเชิงลึกได้มากขึ้น สามารถนำเสนอร้านค้าบริการต่างๆ ที่ทันสมัย สดใหม่ และเข้าถึงชีวิตประจำวันทุกวันได้ ทั้งนี้เรามีแผนลงทุนกว่า 2,000 ล้านบาทใน 5 ปี เพื่อปรับปรุงและพัฒนาโครงการทั้งหมด 15 โครงการที่เรามีอยู่ในพอร์ตตอนนี้ ในปี 2568 มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่คือ “Market Place เทพรักษ์” และเตรียมปรับโฉมอีก 5 โครงการ และมีแผนขยายต่อเนื่องในปีต่อๆ ไป จะขยายอย่างน้อยปีละ 1 โครงการ ซึ่งจะช่วยสร้างความแข็ง แกร่งของ Ecosystem ให้เซ็นทรัลพัฒนา และนำเอาความเชี่ยวชาญในการพัฒนาพื้นที่และมอบประสบการณ์ที่ตอบโจทย์ลูกค้าอยู่เสมอมาช่วยพัฒนาสร้างสรรค์ประสบการณ์ที่ดีที่สุดให้กับลูกค้าทุกแห่ง”
เขาเสริมว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ “มาร์เช่ ทองหล่อ” มิกซ์ยูสใจกลางทองหล่อ เมื่อปี 66 ได้รับการตอบรับที่ดี นั่นจึงเป็นที่มาของการทำ Rebranding ครั้งยิ่งใหญ่ โดยโฟกัสการพัฒนา Market Place ให้เป็น Core Brand ที่มีความแข็งแกร่ง การปรับภาพลักษณ์ที่ทันสมัยยิ่งขึ้น โดยผนวก Community Mall เข้ากับ Urban Fresh Market มอบทั้งความสะดวกสบาย สินค้าและบริการมีความหลากหลายมากขึ้น เป็นพื้นที่ของทุกคนในครอบครัวที่มาใช้เวลาได้ทุกวัน ทั้งวัน
สิ่งที่น่าสนใจก็คือปัจจุบันศูนย์การค้าแนวคอมมูนิตี้มอลล์หลายๆ แห่ง ได้ก้าวขึ้นมาเป็น Strategic Location ของ แบรนด์ร้านอาหารใหม่ๆ ที่เข้ามาแจ้งเกิดในตลาด อาทิ แบรนด์ร้านปิ้งย่างอย่าง “นักล่าหมูกระทะ” หรือแบรนด์ร้านสุกี้อย่าง “สุกี้ตี๋น้อย” และลัคกี้ สุกี้” โดยปัจจัยที่เข้ามาสนับสนุนนั้น นอกจากการมีทำเลที่อยู่ใกล้ชุมชนต่างๆ โดยเฉพาะในย่านชานเมืองแล้ว การมีช่วงเวลาเปิด-ปิดที่แตกต่างออกไปจากศูนย์การค้าแบบปิดทั่วไปก็เป็นอีกเหตุผลหนึ่ง
โดยศูนย์การค้าแนวคอมมูนิตี้มอลล์หลายๆ แห่ง มีการเปิดบริการยาวจนถึงเที่ยงคืน หรือบางแห่งเปิดถึงตี 2 ทำให้ สามารถแมตช์เข้ากับไลฟ์สไตล์การกินอาหารหลัง 4 ทุ่มของวัยรุ่น และคนเจน Z ซึ่งกลายเป็นตัวสนับสนุนชั้นดีให้แบรนด์ร้าน อาหารน้องใหม่เหล่านั้น สามารถทำยอดขายเติบโตได้อย่างน่าสนใจ
ขณะที่ ศูนย์การค้าแนวคอมมูนิติ้มอลล์ที่เราเห็นๆ กันอยู่นั้น สามารถแบ่งเซกเมนต์ออกมาได้หลากหลายเซกเมนต์ ไม่ว่าจะเป็น
1.Convenience Shopping Center เป็นคอนวีเนียนเซ็นเตอร์ที่ไม่เน้นเรื่องของการดีไซน์ที่หวือหวา แต่เน้นตอบโจทย์ความสะดวกสบายของคนในชุมชนนั้นๆ คอมมูนิตี้มอลล์ในรูปแบบนี้ก็มี อาทิ คอมมูนิตี้มอลล์ ของเครือสยามฟิวเจอร์ที่ปัจจุบันเป็นของเซ็นทรัลพัฒนาไปแล้ว ที่ลาดพร้าว 120 และแยกวังหิน เป็นต้น
2.Neighborhood หรือ Market Place เน้นการดีไซน์ขึ้นมาอีกระดับหนึ่ง แต่มีขนาดที่เล็กกว่าไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ เช่น มาร์เก็ตเพลส นวมินทร์ และมาร์เก็ตเพลส ทองหล่อ ของสยามฟิวเจอร์ เป็นต้น
3.Lifestyle Center เป็นเซกเมนต์ที่มีความชัดเจน เน้นความโดดเด่นในเรื่องของสถาปัตยกรรม การดีไซน์ที่ดูแปลกตา มีการแบ่งโซนที่ชัดเจน และเพิ่มลอยัลตี้ด้วยร้านค้าที่รายล้อม คอมมูนิตี้มอลล์แนวนี้ก็มี เช่น มาร์เก็ตเพลส เจ อเวนิว ทองหล่อ
4.Power Center เน้นการจัดวางโครงสร้างในลักษณะที่เป็นกล่องๆ โดยนำจุดเด่นของไฮเปอร์มาร์เก็ตเข้ามาเป็นแม่ เหล็กหลัก จึงไม่เน้นการดีไซน์มากนัก แต่เน้นสร้างความสะดวกในการเลือกซื้อของให้กับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นแม่บ้านเสียมาก กว่า เช่น ที่เพชรเกษม เพาเวอร์เซ็นเตอร์ และเอกมัย เพาเวอร์เซ็นเตอร์ เป็นต้น
5.Urban Entertainment Center โดดเด่นด้วยคอนเซ็ปต์ “Arte-tainment Avenue” เช่นที่ เอสพลานาด เป็นต้น
ส่วนการรุกตลาดของเซ็นทรัลพัฒนานั้นจะมาด้วยกลยุทธ์ Life Connecting Hub พลิกโฉม Community Mall Landscape ไม่ว่าจะเป็น
1.Future-Fluent Development: สร้างสรรค์ “คอมมูนิตี้” ที่ตอบโจทย์กิจกรรมของคนทุกกลุ่มทุกวัย เพื่อเป็น Centre of the Neighbourhood อีกทั้งยังพัฒนา New Model ผสมผสาน Community Mall เข้ากับ Urban Fresh Market
2.Neighbourhood-Centric: ตอบโจทย์ Fragmented Demand ในแต่ละย่านที่แตกต่างกัน ให้ครบและลึกยิ่งขึ้น ด้วยการนำเสนอจุดขายในเรื่องของ “ความสะดวกสบาย” ด้วย Flexible Hours, และตอบโจทย์ Everyday Lifestyle ของทั้งลูกค้าชาวไทย และลูกค้า Expat ร้านค้า ร้านอาหารหลากหลาย ทั้งแบบ Dine-in, Grab & Go, Take Home มีร้านให้ Hang Out นัดสังสรรค์หลังเลิกงาน
นำเสนอโมเดลใหม่ Urban Fresh Market ที่ทันสมัย มีไลฟ์สไตล์ มีคุณภาพ สะอาด และปลอดภัย ทำให้สามารถจัดงาน Event ที่ Engage ชุมชน เช่น เปิดพื้นที่ Outdoor / Weekend Market ให้ร้านค้าชุมชน พื้นที่จัดกิจกรรม Happening Events ต่างๆ กิจกรรมสำหรับ Pet-friendly Community
แน่นอนว่า เรื่องของความยั่งยืนยังคงเป็นหัวใจสำคัญ ทำให้การรุกตลาดครั้งนี้จะมาด้วยแนวคิด Sustainable Community ที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิตของคนในย่าน ใส่ใจสิ่งแวดล้อม สอดคล้องกับเป้าหมายการมุ่งสู่องค์กร Net Zero 2050 ของเซ็นทรัลพัฒนา
นอกจากเรื่องดีไซน์รูปลักษณ์ภายนอกที่แตกต่างกันแล้ว องค์ประกอบภายในอาคารก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน โดยต้องวางให้เข้ากับกลุ่มเป้าหมายในแต่ละโลเคชันด้วย ยกตัวอย่าง เช่น เจ อะเวนิว ทองหล่อ มีคนญี่ปุ่นอาศัยอยู่ค่อนข้างมาก ในโครงการก็จะเน้นร้านค้าหรือร้านอาหารญี่ปุ่นค่อนข้างมาก เป็นต้น
สิ่งที่น่าสนใจก็คือการทำคอมมูนิตี้มอลล์ จะมี Key Success Factor ที่ประกอบไปด้วย 4 หัวใจสำคัญ ไล่ตั้งแต่
1.เรื่องของโลเคชันที่ต้องพิจารณาก่อนว่าพื้นที่-ลักษณะของที่ดินแปลงนั้นเหมาะทำอะไร
2. การออกแบบ ต้องสร้างคอนเซ็ปต์และออกแบบศูนย์ให้ตรงกับคอนเซ็ปต์ของโลเคชัน
3.การหาแมกเน็ต ที่แข็งแกร่งและขึ้นอยู่กับแต่ละรูปแบบของแต่ละมอลล์ แตกต่างกันแล้วแต่ชนิดของศูนย์ ถ้าเป็นศูนย์การค้าชุมชน แมกเน็ตสำคัญ คือซูเปอร์มาร์เก็ต แต่ถ้าเป็นไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ แม่เหล็กยังคงเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต แต่เพิ่มเรื่องเอนเตอร์เทนเมนต์เข้ามา เช่น โบว์ลิ่ง ฟิตเนส โรงภาพยนตร์ คาราโอเกะ เพราะถ้าแมกเน็ตไม่แรงพอ จะไม่สามารถดึงคนได้
4.การจับ Key Tenant Mix ต้องดี เพราะฉะนั้นการมี Magnet ตัวหนึ่งแล้ว ที่เหลือส่วนผสมของร้านอื่น ต้อง Serve Need คนในโลเคชันนั้นๆ อีกด้วย
อย่างไรก็ดี หลักการของการจับ Magnet และ Key Tenant ต้องวางให้ถูกตำแหน่งในแง่ของโลเคชันนั้นๆ ว่ากลุ่ม เป้าหมายผู้อาศัยบริเวณย่านนั้นอยู่ในระดับใด โดยหากเป็นใจกลางเมือง เช่น ทองหล่อ ซอยอารีย์ แน่นอนว่ากลุ่มเป้าหมายหลักอยู่ในระดับ A- B+ อย่างกรณีของ มาร์เก็ตเพลส เจ-อเวนิว ทองหล่อ Magnet หลัก คือซูเปอร์มาร์เก็ตวิลล่า ขณะที่ Key Tenant อื่น ย่อม Up-Scale ตามโลเคชัน และทาร์เก็ต กรุ๊ป
แต่ถ้าออกมาจากกลางเมืองถึงชานเมือง กลุ่มเป้าหมายเป็นระดับบีลงมาตัว Magnet และ Key Tenant ก็ต้องเปลี่ยน เช่น เนเบอร์ฮู้ด ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ ถนนรามคำแหง มีแม่เหล็กคือท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต ส่วน Key Tenant อื่นๆ ได้แก่ KFC, Swensen’s เป็นต้น
5.นอกจากทั้ง 4 เรื่องที่กล่าวมาแล้ว หัวใจในการทำศูนย์การค้าคอมมูนิตี้มอลล์ อีกข้อที่สำคัญไม่แพ้กันก็คือทราฟฟิกหรือคนหมุนเวียนในศูนย์ที่เป็น Daily Traffic ซึ่งการทำคอมมูนิตี้ มอลล์ ต้องคำนึงถึงเรื่องนี้ด้วย แม้แนวคิดของคอมมูนิตี้มอลล์ จะเกิดขึ้นบนพื้นฐานของการเข้าไปรองรับคนในโลเคชันที่เข้าไปเปิดศูนย์ แต่ในช่วงวันธรรมดาที่เป็นวันทำงาน คนในชุมชนที่มีอยู่อาจจะไม่เพียงพอ
เรื่องดังกล่าวนี้ ทำให้มีคอมมูนิตี้มอลล์บางแห่ง ม่ประสบความสำเร็จ เนื่องจาก มี Daily Traffic ที่ไม่มากพอ ทำให้ไม่สามารถหล่อเลี้ยงร้านค้าในศูนย์ได้อย่างเต็มที่นัก....