หากจะเริ่มต้นเดินทางไปไหนในกรุงเทพฯ “อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ” คือจุดตั้งต้นที่ใครหลายคนต้องแวะมาต่อรถและตั้งหลักก่อนออกเดินทาง ทว่าหมุดหมายแห่งนี้เป็นมากกว่าจุดเปลี่ยนผ่านการจราจร เนื่องจากทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางของสถานพยาบาลระดับประเทศ อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาที่มีผู้คนหมุนเวียนกว่า 2 แสนคนต่อวัน โดยข้อมูล Market Research ของผู้พัฒนาโครงการชี้ว่ากว่า 40% ของผู้คนในพื้นที่เดินทางเข้ามาเกือบทุกวัน และประมาณ 1 ใน 4 เข้าใช้บริการศูนย์การค้าในย่านมากกว่า 10 ครั้งต่อเดือน
 
Center One แบรนด์ที่เติบโตคู่ย่านนี้มานานกว่า 32 ปี ในฐานะบ้านหลังใหญ่ที่ตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐานอย่างครบครัน กำลังขยับตัวครั้งสำคัญสู่โครงการใหม่ Onn Anu บนพื้นที่ 3,000 ตารางเมตร ที่ถูกปั้นขึ้นด้วยวิธีคิดที่แตกต่างออกไป ในฐานะ Lifestyle Community Hub ภายใต้แนวคิด “Onn To Recharge, Off to the City” ที่ต้องการให้พื้นที่แห่งนี้เป็นจุดเติมพลัง ก่อนผู้คนจะออกไปใช้ชีวิตต่อในเมือง โดยวางตำแหน่งเป็น Urban Living Room หรือห้องนั่งเล่นของเมืองที่พร้อมรับผู้คนตั้งแต่เช้าจนถึงดึก
 
BrandAge Online มีโอกาสพูดคุยกับรัชพล ไกรจิรโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด ผู้บริหารศูนย์การค้าเซ็นเตอร์วัน และนราชัย ไกรจิรโชติ ผู้จัดการโครงการและฝ่ายการตลาด ได้สะท้อนมุมมองที่น่าสนใจว่าธุรกิจรีเทลไม่มีสูตรสำเร็จ ไม่สามารถเอาโมเดลของ Center One หรือโครงการใหม่ไปใช้ที่อื่นแบบเดียวกันได้แต่ละพื้นที่มีบริบทที่แตกต่างกัน เพราะฉะนั้นสิ่งที่กำลังทำคือการกลับมาเข้าใจบริบทของพื้นที่ ต้องอ่านพฤติกรรมคนเดินทางให้ออกว่าใน 2 ชั่วโมงที่เขามีระหว่างรอรถหรือหลังเลิกงาน เขาต้องการพื้นที่แบบไหน และทำอย่างไรให้อาคารพาณิชย์กลายเป็นพื้นที่เติมพลังมากกว่าแค่ที่ซื้อของ
 
จากการพูดคุยสามารถถอดออกมาเป็น 4 วิธีคิดของ Onn Anu ที่พิสูจน์ว่าคนตัวเล็กก็สามารถสร้างที่ยืนได้ในสมรภูมิรีเทล

1. คอนเซปต์ Urban Living Room จากบ้านหลังใหญ่สู่ห้องนั่งเล่นของคนเมือง
 
โลกของการบริหารรีเทล โจทย์มาตรฐานคือการจัดสรรพื้นที่ และคัดเลือกแบรนด์มาลงให้เต็มตารางเมตรเพื่อดึงดูดทราฟฟิก ทว่าสำหรับ Onn Anu วิธีคิดกลับถูกพลิกด้าน โดยเริ่มจากการตั้งคำถามว่าย่านอนุสาวรีย์ฯ ยังขาดอะไร? มากกว่าการมองแค่จะขายอะไร?
 
แม้รอบวงเวียนอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิจะหนาแน่นไปด้วยพื้นที่พาณิชย์และร้านค้าจำนวนมาก แต่ส่วนใหญ่กลับมีภาพจำที่เป็นเพียงทางผ่าน สิ่งที่จิ๊กซอว์ของย่านนี้ยังขาดหายไปคือพื้นที่ที่ให้ความรู้สึกผ่อนคลาย จนเกิดเป็นแนวคิดการสร้าง Urban Living Room ที่ต้องการสร้างประสบการณ์การใช้ชีวิต จึงได้ให้ความสำคัญกับการออกแบบ Onn Anu ให้เป็นพื้นที่ที่เข้าถึงง่าย ไม่ดูหรูหราจนลูกค้ารู้สึกเกร็ง เน้นเป็นพื้นที่ที่คนเมืองสามารถเข้ามาแวะเติมพลัง นัดเจอเพื่อน หรือนั่งทำงาน รวมถึงพักผ่อนหลังเลิกงานระหว่างรอรถติดได้
 
นอกจากนี้ ด้วยทำเลที่ตั้งที่อยู่จุดเชื่อมต่อสำคัญ Onn Anu จึงถูกเปรียบให้เป็นป้ายหน้าบ้านของย่านอนุสาวรีย์ฯ คนที่เดินผ่านไปผ่านมาในย่านนี้จะเห็นโครงการนี้ก่อนจึงอยากทำให้เป็นเหมือนแลนด์มาร์กของย่าน โดยภาพที่อยากให้เกิดขึ้นคือ ตอนเช้าอาคารจะดูสว่าง มีชีวิตชีวา กลางวันมีร้านค้าคึกคัก และตอนกลางคืนก็ยังมีไฟสว่าง มีผู้คนใช้พื้นที่อยู่ตลอด เพื่อส่งสัญญาณว่าย่านนี้เป็นพื้นที่ที่มีความคึกคักตลอดเวลา ไม่ใช่พื้นที่ที่พอค่ำแล้วก็เงียบหรือมืดลงไป

2. กลยุทธ์เปิดเช้า-ปิดดึก พื้นที่ใช้ชีวิต 
 
อีกหนึ่งโจทย์ยากของรีเทลที่ตั้งอยู่บนจุดตัดของการเดินทางคือการบริหารจัดการพื้นที่ให้สอดรับกับความเร่งรีบของผู้คน สำหรับคนเมืองที่ต้องใช้ชีวิตแข่งกับเวลา จึงเป็นที่มาของการจัดวางร้านค้าตามช่วงเวลาใช้งานเพื่อให้ Onn Anu เข้าไปแทรกตัวอยู่ในทุกจังหวะชีวิตของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างไร้รอยต่อ
 
โครงการ Onn Anu จึงถูกวางคอนเซปต์ให้เป็นห้างที่เปิดเช้า ปิดดึกโดยกำหนดช่วงเวลาตั้งแต่ 7 โมงเช้าไปจนถึงตีสอง พร้อมแย้มแผนการจัดโซนนิ่งตามช่วงเวลา เริ่มที่ชั้นล่าง (Ground Floor) ออกแบบมาเพื่อรับเวฟแรกของคนเดินทาง ตั้งแต่ 7 โมงเช้า ตอบโจทย์คนที่รีบไปทำงานหรือไปเรียน ร้านค้าในชั้นนี้จึงเน้นความรวดเร็ว เช่น ร้านกาแฟ อาหารเช้าแบบ Grab & Go หรือบูธอาหารทานเล่นที่เน้นความสะดวก ขณะที่ชั้นบนถูกวางบทบาทให้เป็นพื้นที่พักผ่อนที่เปิดให้บริการยาวไปจนถึงตีสอง เพื่อรองรับกลุ่มคนที่ต้องการใช้เวลาผ่อนคลายหลังเลิกงาน โดยผู้บริหารเผยว่าแบรนด์ Lucky Suki จะมาเปิดที่ Onn Anu เป็นแม่เหล็กให้กับโซนนี้
 
“วิธีคิดของเราแตกต่างจากศูนย์การค้าทั่วไปเล็กน้อย เพราะเราจะใช้วิธีแบ่งตามช่วงเวลามากกว่าการแบ่งตามประเภทสินค้า ร้านค้าที่อยู่ชั้นล่างจะเป็นร้านที่เปิดให้บริการตั้งแต่ช่วงเช้าถึงกลางวัน รองรับคนที่กำลังเดินทางหรือเริ่มต้นวันทำงาน ส่วนชั้นบนจะเป็นร้านสำหรับนั่งชิลหรือ Hang out เพราะให้บรรยากาศที่เหมาะกับการนั่งใช้เวลาในช่วงกลางคืน”
 
นอกจากนี้ โครงการยังเน้นความยืดหยุ่นโดยอนุญาตให้ร้านค้าบางส่วนสามารถเปิดให้บริการได้ก่อนเวลาห้างเปิด เช่น หากร้านไหนต้องการเปิดตั้งแต่ 06:00 น. เพื่อรับกลุ่มคนเดินทางเช้าก็สามารถทำได้ซึ่งเป็นการบริหารพื้นที่ที่ยึดเอาพฤติกรรมของคนในพื้นที่เป็นตัวตั้งอย่างแท้จริง
 

3. No One Size Fits All ไม่มีสูตรสำเร็จในการทำห้าง
 
สำหรับการบริหารพื้นที่ในย่านที่มีความเฉพาะตัวสูงอย่างอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ผู้บริหารเน้นย้ำว่าไม่มีสูตรสำเร็จ เราไม่สามารถเอาโมเดลของ Center One หรือโครงการใหม่ไปใช้ที่อื่นแบบเดียวกันได้ เพราะแต่ละพื้นที่มีบริบทที่แตกต่างกัน สิ่งที่เราทำคือพยายามทำความเข้าใจพื้นที่ให้ลึกที่สุด แล้วทำให้ธุรกิจของเรากลมกลืนกับพื้นที่นั้น 
 
การปรับตัวตามบริบทของพื้นที่จึงเป็นหัวใจสำคัญของการทำห้างในย่านนี้ ทำให้ธุรกิจกลมกลืนไปกับบริบทนั้น ๆ ทุกโครงการจึงต้องได้รับการออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ลูกค้าในทำเลนั้นโดยเฉพาะ
 
นอกจากนี้ เวลาก็เป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้สูตรสำเร็จแบบเดิมใช้ไม่ได้เสมอไป เมื่อเวลาผ่านไปนานกว่า 30 ปี ทั้งกลุ่มลูกค้าและเจ้าของร้านค้าต่างก็มีการเปลี่ยนรุ่น Generation ซึ่งพฤติกรรมและความต้องการย่อมเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย ความสำเร็จจึงไม่ได้วัดกันที่ขนาดของห้าง แต่วัดกันที่ความสามารถในการปรับตัวให้สอดคล้องกับคนรุ่นใหม่
 
รัชพล กล่าวว่า ความท้าทายจริงอยู่ที่การปรับตัวเพราะเมื่อเวลาผ่านไปลูกค้าเปลี่ยน Generation ร้านค้าก็เปลี่ยนไป ร้านค้าบางร้านที่เข้ามาทำสัญญาตอนแรกอายุประมาณ 30 ปี ผ่านมา 30 ปีตอนนี้ก็กลายเป็นคนวัย 40–50 ปีแล้ว พฤติกรรมของทั้งร้านค้าและลูกค้าจึงเปลี่ยนไปตามเวลา สิ่งสำคัญคือเราจะปรับตัวอย่างไรให้ธุรกิจยังคงสอดคล้องกับลูกค้ารุ่นใหม่ ๆ ที่เข้ามา ถ้ามองในภาพรวมเราอาจจะพูดได้ว่าจุดแข็งหนึ่งของเราคือเรื่องโลเคชันซึ่งเป็นเหมือนฐานหรือพื้นรองรับอยู่แล้ว แต่โจทย์สำคัญคือ หลังจากมีโลเคชันที่ดีแล้ว เราจะนำข้อได้เปรียบตรงนี้มาต่อยอดอย่างไร เพื่อให้ธุรกิจเติบโตต่อไปได้ และที่สำคัญคือทำอย่างไรให้พื้นที่แห่งนี้ไม่ได้อยู่แค่ในโลเคชันที่ดี แต่ยังเข้าไปอยู่ในใจของผู้คนในพื้นที่ด้วย
 
“อีกมุมหนึ่งถ้ามองภาพของย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เราอยากเห็นย่านนี้เติบโตเป็นย่านการค้ามากขึ้นไม่ได้มี Center One เพียงแห่งเดียว มีโครงการอื่น ๆ อยู่ด้วยโดยเรามองว่าถ้าพื้นที่หนึ่งเริ่มมีการพัฒนา คนอื่นก็จะเริ่มปรับตัวตาม เมื่อมีการลงทุน มีสินค้าใหม่ ๆ หรือร้านใหม่ ๆ เกิดขึ้น ย่านนั้นก็จะดูมีชีวิตชีวาขึ้น สุดท้ายแล้วลูกค้าจะได้ประโยชน์เพราะเมื่อมีหลายพื้นที่ที่มีคอนเซปต์แตกต่างกันก็จะทำให้ย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิกลายเป็นย่านที่น่าสนใจมากขึ้น”
 
นอกจากนี้ยังมีเรื่องความยืดหยุ่นที่เป็นอาวุธของคนตัวเล็ก รัชพล เสริมว่าห้างขนาดใหญ่อาจมีข้อจำกัดด้านความคล่องตัว แต่จุดแข็งของห้างขนาดเล็กคือความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ได้ทันท่วงที ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของระยะเวลาสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่นเพื่อทดสอบตลาด หรือการคัดเลือกแบรนด์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนไปของลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว การไม่มีสูตรสำเร็จตายตัวจึงกลายเป็นโอกาสให้โครงการสามารถสร้าง Niche ของตัวเองขึ้นมาได้ในทุกสถานการณ์เศรษฐกิจ
 

4. นิยามความสำเร็จที่เปลี่ยนไป
 
สำหรับ Onn Anu ห้างขนาดเล็กและตั้งอยู่บนจุดที่เป็นทางผ่าน (Transit point) ผู้บริหารมองว่าทราฟฟิกเพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่ผลลัพธ์สุดท้ายที่แม่นยำนัก ความสำเร็จที่แท้จริงต้องวัดจากความพึงพอใจในสองมิติหลัก คือความพึงพอใจของร้านค้าที่เข้ามาลงทุนต้องรู้สึกว่าการตัดสินใจครั้งนี้คุ้มค่าและพอใจกับผลการดำเนินงานในพื้นที่นี้ ขณะที่อีกข้อคือความพึงพอใจของลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการต้องรู้สึกว่าห้างแห่งนี้ตอบโจทย์ความต้องการของเขาได้จริง
 
“เราไม่ได้ตั้งเป้าในแง่จำนวนคนที่ต้องเข้ามาในอาคารโดยตรง เพราะเมื่อเป็นอาคารขนาดเล็ก เรามองตัวชี้วัดความสำเร็จในมุมอื่นมากกว่า สิ่งที่เราให้ความสำคัญคือความพึงพอใจของทั้งร้านค้าและลูกค้ามากกว่า เพราะพื้นที่นี้เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง คนเดินเข้าเดินออกอยู่แล้ว ตัวเลขทราฟฟิกเพียงอย่างเดียวจึงไม่ใช่ตัวชี้วัดสุดท้าย สิ่งที่เราให้ความสำคัญคือความรู้สึกของคนที่เข้ามาใช้บริการ หรือแม้แต่ร้านค้าที่มาอยู่กับเรา เขาสามารถดำเนินธุรกิจไปได้ด้วยดี มีกำไร และมีความสุขกับการทำงานที่นี่ นั่นคือความสำเร็จที่แท้จริง” รัชพล กล่าวเสริม
 
เมื่อถามว่าโครงการ Onn Anu จะเป็นการวางหมากครั้งใหม่เพื่อสร้าง New S-Curve ให้กับธุรกิจหรือไม่ ในมุมของรัชพลก็หวังแบบนั้น แต่ S-Curve ที่ผู้บริหารพูดถึงอาจไม่ได้หมายถึงเรื่องรายได้เพียงอย่างเดียว มองว่า Onn Anu จะเป็น S-Curve ในแง่ของเทรนด์และแนวคิดมากกว่า พร้อมอธิบายว่า “เราใช้เวลาค่อนข้างมากในการพัฒนาคอนเซปต์ของอาคารนี้ ทีมงานเริ่มทำงานกันตั้งแต่ช่วงที่โครงการยังเป็นเพียงไอเดียอยู่เลยว่าจะพัฒนาอาคารนี้อย่างไร เราจึงอยากใช้ Onn Anu เป็นเหมือนพื้นที่ทดลองแนวคิดของเราว่าถ้ากระบวนการคิดที่เรามี และความเข้าใจลูกค้าในพื้นที่นี้ถูกต้อง คำตอบที่ออกมาก็อาจกลายเป็น S-Curve สำหรับการพัฒนา Center One ในอนาคตด้วย ขณะที่อีกมุมหนึ่งก็สะท้อนเทรนด์ของธุรกิจรีเทลที่กำลังเปลี่ยนจาก “พื้นที่ช้อปปิ้ง” ไปสู่ “พื้นที่ใช้ชีวิต” มากขึ้น เพราะฉะนั้นเราจึงต้องมองหาสิ่งที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้คนมากกว่า” 
 

จากการพูดคุยในครั้งนี้สามารถถอดออกมาเป็น 3 บทเรียนสำคัญได้ดังนี้
1. บริบทนั้นสำคัญเพราะวันนี้ไม่มีสูตรสำเร็จในการทำธุรกิจ แบรนด์ที่จะอยู่รอดได้ต้องปรับตัวเพื่อเรียนรู้พฤติกรรมของผู้บริโภคของย่านนั้นจริง ๆ มากกว่าการยกโมเดลสำเร็จรูปจากที่อื่นมาวาง
2. การบริหารจัดการเวลาเพื่อให้สอดรับกับวิถีชีวิตผู้บริโภคยุคใหม่ เป็นอีกหนึ่งอาวุธลับที่สร้างความได้เปรียบเหนือคู่แข่งที่ยึดติดกับเวลาเปิด-ปิดแบบเดิม
3. คุณค่าเหนือกว่าปริมาณ วันนี้การวัดความสำเร็จต้องไม่ดูที่ทราฟฟิคเพียงอย่างเดียว ต้องดูทั้ง Ecosystem เพื่อให้ยั่งยืนไปพร้อมกัน
 
ท้ายที่สุด คงต้องมารอติดตามกันว่าโครงการ Onn Anu ภายใต้คอนเซ็ปต์ Urban Living Room จะสามารถปักธงและครองใจคนเดินทางย่านอนุสาวรีย์ชัยฯ ได้อย่างที่ตั้งเป้าไว้หรือไม่ โดยโครงการมีกำหนดเปิดให้บริการในช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้