ในโลกการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบัน แม้การพัฒนาโครงการเดี่ยวแบบ Stand-alone จะยังคงเป็นโมเดลที่คล่องตัวและตอบโจทย์ทำเลใจกลางเมืองได้อย่างดีเยี่ยม แต่สำหรับทำเลขยายตัวรอบนอกที่ยังมีพื้นที่รองรับการเติบโต ดีเวลอปเปอร์ระดับท็อปต่างเริ่มหันมาให้น้ำหนักกับ "ยุทธศาสตร์พัฒนาที่ดินแปลงใหญ่" เพื่อสร้างแรงดึงดูดใหม่ที่ก้าวข้ามแค่การขายบ้านเป็นหลังๆ ไปสู่การปั้นคอมมูนิตี้ขนาดใหญ่ที่ครบวงจร

ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในผู้เล่นที่เดินหน้าตอกย้ำความเชี่ยวชาญในโมเดลนี้อย่างต่อเนื่อง โดยมีก้าวล่าสุดที่น่าจับตามองในทำเลศักยภาพสูงอย่าง "ดอนเมือง"

แนวคิดนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับแสนสิริ แต่เป็นการต่อยอด DNA การสร้างเมืองที่เริ่มทดลองและประสบความสำเร็จอย่างสูงมาแล้วตั้งแต่ย่านอ่อนนุชอย่าง T77 Community ก่อนจะขยายผลไปยังโซนพัฒนาการ รวมถึงการค่อยๆ ซื้อที่ดินสะสมเพื่อเติมเต็มพื้นที่จนกลายเป็นมินิคอมมูนิตี้ในย่านเวสต์เกต และภาพสะท้อนที่ชัดเจนที่สุดในปัจจุบันคงหนีไม่พ้น Sansiri New Ratchapruek Community ที่แสนสิริกว้านซื้อที่ดินสะสมจากระดับ 100 ไร่ ค่อยๆ ขยายจนกลายเป็นอาณาจักรที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ด้วยเนื้อที่มหาศาลกว่า 1,000 ไร่

เช่นเดียวกับทำเลดอนเมือง จากจุดเริ่มต้นเพียงโครงการแรกอย่าง เศรษฐสิริ ดอนเมือง แสนสิริได้ใช้กลยุทธ์กว้านซื้อที่ดินแปลงข้างเคียงเพิ่มเติมเพื่อขยายอาณาเขต จนสามารถเปิดตัวโครงการระดับพรีเมียมอย่าง เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง และเตรียมเสริมทัพด้วยคอนโดมิเนียม ดีคอนโด คลาวด์ ดอนเมือง รวมถึงการปักปักหมุดอาคารพาณิชย์แบรนด์ Siri Place บริเวณหน้าโครงการ เพื่อสร้างระบบนิเวศการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบที่สุดในโซนวิภาวดี-ดอนเมือง

เจาะลึก Pro & Con: ทำไมกลยุทธ์ที่ดิน 100 ไร่ ถึงเป็น "เกมที่ทุกคนอยากเล่น แต่มีแค่รายใหญ่ที่รอด"
เบื้องหลังการเดินเกมกว้านซื้อที่ดินระดับ 100 ไร่ไปจนถึง 1,000 ไร่ มีเหตุผลทางเศรษฐศาสตร์และข้อได้เปรียบที่สร้างแรงดึงดูดมหาศาล ขณะเดียวกันก็ซ่อนความท้าทายที่พร้อมจะกลืนกินดีเวลอปเปอร์ที่สายป่านไม่ยาวพอ

อาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ชี้ว่า ข้อดีของโมเดลนี้คือ

• ต้นทุนที่ดินถูกกว่า 10–20%  นี่คือหัวใจสำคัญของการซื้อที่ดินผืนใหญ่ ที่ได้ราคาเฉลี่ยที่ถูกลงอย่างมีนัยสำคัญ เพราะเมื่อกว้านซื้อพื้นที่ลึกเข้าไปด้านหลังซึ่งเดิมทีมีสภาวะเป็นที่ตาบอด ราคาที่ดินบริเวณนั้นจะถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก การตัดถนนเมนหลักและสร้างโครงสร้างพื้นฐานเข้าไปเอง จึงทำให้แสนสิริได้ต้นทุนที่ดินเฉลี่ยลดลงถึง 10–20% ส่งผลให้สามารถนำพื้นที่มาบริหารเพื่อพัฒนาผลิตภัณฑ์ได้หลากหลายเซกเมนต์และสเกลราคา ตั้งแต่บ้านแฝดราคาสบายกระเป๋า บ้านเดี่ยวลักชัวรี คอนโดมิเนียม ไปจนถึงอาคารพาณิชย์
• การมีพื้นที่ขนาดใหญ่เปิดโอกาสให้ใส่ดีไซน์อุโมงค์ต้นไม้ ระบบความปลอดภัย และถนนซอยหยอดที่ร่มรื่น ลูกบ้านจะรู้สึกถึงความเป็นส่วนตัวและความน่าอยู่อาศัยตั้งแต่วินาทีแรกที่เลี้ยวรถเข้าสู่พื้นที่ นอกจากนี้ยังได้ประโยชน์จากส่วนกลางขนาดใหญ่ภายนอกโครงการที่สามารถใช้ออกกำลังกายหรือพักผ่อนร่วมกันได้ สภาพแวดล้อมที่ถูกดูแลรักษาอย่างดีตลอดหลายปีกลายเปรียบเสมือนโชว์รูมจริงที่ช่วยให้การตัดสินใจซื้อของลูกบ้านรายใหม่ๆ ง่ายขึ้น
• เมื่อเกิดคอมมูนิตี้ที่น่าอยู่ การทำการตลาดจะง่ายขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ลูกค้าเกิดการซื้อซ้ำเพื่อขยายครอบครัว หรือบอกต่อญาติและเพื่อนฝูงให้ย้ายมาอยู่ใกล้กัน ยอดขายจึงมาจากกลุ่ม Organic และ Word-of-Mouth เป็นหลัก ทำให้ประหยัดงบการตลาดในระยะยาว
• ง่ายต่อการสร้าง Ecosystem ด้วยโปรดักท์ที่หลากหลาย อย่างอาคารพาณิชย์ Siri Place ซึ่งแสนสิริวางตำแหน่งให้เป็นช้อปเฮาส์หน้าคอมมิวนิตี้ เน้นที่จอดรถส่วนตัวและส่วนกลางมากถึง 4 คันต่อหลัง แก้โจทย์ตึกแถวรุ่นเก่าที่มักเจ๊งเพราะไม่มีที่จอดรถ รองรับกลุ่มธุรกิจ SME, โกดังเก็บสินค้าไลฟ์สด หรือจุดแวะพักใกล้นานาชาติและสนามบิน โดยอาศัยฐานลูกบ้านในคอมมูนิตี้หลายร้อยครอบครัวเป็นรองรับกำลังซื้อล่วงหน้า

แต่ข้อเสียอยู่ที่

• ภาระดอกเบี้ยจมจากที่ดินแปลงยักษ์ นี่คือข้อเสียร้ายแรงที่สุดของกลยุทธ์นี้ เพราะเวลาและดอกเบี้ยของการถือครองที่ดินผืนใหญ่หมายถึงเงินทุนมหาศาลที่ถูกสตาฟไว้ หากสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว หรือโครงการเปิดขายได้ช้า ดอกเบี้ยที่ดินจะกลายเป็นภาระต้นทุนที่สูงที่สุดและซ้ำเติมงบการเงินทันที
• ความท้าทายในการทำคอมมูนิตี้จึงต้องเปิดโครงการให้เร็วเพื่อวิ่งแข่งกับดอกเบี้ย อย่างกรณีราชพฤกษ์ 1,000 ไร่ แสนสิริจำเป็นต้องวางแผนเปิดพร้อมกันถึง 3 โครงการรวด และมีแผนเปิดต่อเนื่องทุกๆ ปี เพื่อให้เกิดการหมุนเวียนของกระแสเงินสดมากลบต้นทุนการถือครองที่ดิน
• แต่ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การบริหาร Reject Rate กลายเป็นโจทย์ใหญ่ หากขายได้แต่โอนไม่ได้ คอมมูนิตี้ก็ไม่สามารถเติบโตได้ตามแผน แสนสิริจึงต้องใช้กลยุทธ์ช่วยคัดกรอง โดยให้ฝ่ายขายช่วยลูกค้าวางแผนเรื่อง Statement ล่วงหน้าเพื่อปิดภาระหนี้ ทำให้สามารถควบคุมอัตราปฏิเสธสินเชื่อไว้ได้ในระดับต่ำเพียง 10%

“แสนสิริมีความเชี่ยวชาญในการบริหารต้นทุนได้ดี และการบริหารจัดการหลังการขาย รวมถึงแบรนด์ ทำให้เราได้เปรียบ โดยเฉพาะทำเลดอนเมืองแห่งนี้ติดถนนใหญ่ห่างจากรถไฟฟ้าสายสีแดง และสถานีดอนเมืองเพียง 400 เมตร ถือว่าเป็น Rare Item แทบไม่เหลือซัพพลายให้พัฒนาแล้ว แต่เราสามารถรวบรวมแปลงที่ดินผืนใหญ่ขนาดนี้มาได้ ทั้งยังทำราคาได้ดีเริ่มต้น 15-40 ล้านบาท”

สุดท้ายแล้ว กลยุทธ์การกว้านซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 100 ไร่ไปจนถึง 1,000 ไร่ เพื่อปั้นคอมมูนิตี้ คือคำตอบของการสร้างความยั่งยืนในโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ที่ผู้ซื้อไม่ได้มองหาแค่อิฐหินปูนทราย แต่ถามหา "สังคมและคุณภาพชีวิต"

และแม้จะเป็นกลยุทธ์ที่สร้างกำไรและสร้างความได้เปรียบทางธุรกิจมหาศาลในยามตลาดเป็นขาขึ้น แต่ในยามที่ตลาดผันผวน มันคือดาบสองคมที่พร้อมจะสร้างภาระดอกเบี้ยมหาศาล การที่แสนสิริสามารถขับเคลื่อนโมเดลนี้ได้อย่างต่อเนื่องและขยายวงไปยังหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ จึงสะท้อนให้เห็นถึงความเชี่ยวชาญในการบริหารความเสี่ยง การอ่านจังหวะตลาด และการสร้างผลิตภัณฑ์ที่แมตช์กับกำลังซื้อในแต่ละช่วงเวลาได้อย่างแม่นยำ