ราคาที่ดินในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครปรับตัวสูงขึ้นกว่า 1,000% นับจากปีพ.ศ. 2531 เมื่อซีบีอาร์อีเปิดสำนักงานในกรุงเทพฯ เป็นครั้งแรกเมื่อ 30 ปีที่แล้ว

ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากในยุค “เอเชียไทเกอร์” ระหว่างปีพ.ศ. 2531 - 2539 ก่อนที่ตลาดจะหยุดชะงักเพราะวิกฤตการณ์ทางการเงินในปีพ.ศ. 2540

การเติบโตของราคาที่ดินเริ่มขยับสูงขึ้นในช่วงกลางทศวรรษปี 2540 และราคามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงสองปีที่ผ่านมาสำหรับที่ดินที่อยู่ในย่านใจกลางเมืองที่สำคัญหรือในซีบีดี

ในช่วงปลายทศวรรษปี 2520 ต่อเนื่องเข้าสู่ทศวรรษปี 2530  มีการซื้อขายที่ดินขนาดใหญ่ 2 แปลงด้วยกัน คือ ที่ดินขนาด 8 ไร่บนถนนสาทร โดยผู้พัฒนาเดิมของอาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ซื้อไปที่ราคาประมาณ 125,000 บาทต่อตารางวา และที่ดินขนาด 21-1-08 ไร่บนถนนวิทยุซึ่งเป็นบ้านของผู้จัดการธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ดในยุคนั้น ขายให้กับกลุ่มเอ็มไทย มูลค่าที่ดินประมาณ 250,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งปัจจุบันพัฒนาเป็นโครงการออลซีซั่น เพลส

สำหรับการขายที่ดินแปลงล่าสุดในย่านสารทร คือ ที่ดินขนาด 8 ไร่ของสถานทูตออสเตรเลีย ซึ่งขายไปด้วยราคาประมาณ 1.45 ล้านบาทต่อตารางวาในปีพ.ศ. 2560  และในย่านลุมพินี บริษัท เอสซี แอสเสท ซื้อที่ดินขนาด 880 ตารางวาบริเวณถนนหลังสวนด้วยมูลค่าประมาณ 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา และการซื้อขายที่ดินที่มีมูลค่าสูงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทยคือการขายที่ดินสถานทูตอังกฤษขนาด 23 ไร่ในปีพ.ศ. 2561 ให้แก่บริษัทร่วมทุนระหว่างกลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์

การปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินนั้นไม่เหมือนกันทั้งหมด และการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นนั้นยังเป็นไปตามรูปแบบการพัฒนาเมืองของกรุงเทพฯ 

ในอดีตศูนย์กลางทางธุรกิจตั้งอยู่บนถนนเจริญกรุง และศูนย์ราชการตั้งอยู่บริเวณเกาะรัตนโกสินทร์   ในช่วงทศวรรษปี 2490 และ 2500 ศูนย์กลางทางธุรกิจได้ย้ายไปที่ถนนสีลมและถนนสุรวงศ์

กรุงเทพฯ เติบโตมากขึ้นในทศวรรษที่ 2510 และ 2520 แต่ยังไม่มีการกำหนดศูนย์กลางของเมืองอย่างชัดเจน และการพัฒนาได้ขยายตัวออกไปเพราะมีการสร้างถนนใหม่ๆ แต่ในปัจจุบันปัจจัยเหล่านี้ได้เปลี่ยนไปแล้ว

การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ 2 ประการที่มีผลกับราคาที่ดิน คือ การเปิดและขยายระบบขนส่งมวลชน โดยรถไฟฟ้าบีทีเอสสายแรกเปิดให้บริการในปีพ.ศ. 2542 และรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินเข้มเปิดให้บริการในปีพ.ศ. 2547

ระบบขนส่งมวลชนดังกล่าวได้ทำให้วิถีชีวิตของคนในกรุงเทพฯ ทั้งในด้านการทำงานและการใช้ชีวิตเปลี่ยนแปลงไป   ในช่วงปลายทศวรรษ 2560  กรุงเทพฯ จะมีระบบขนส่งมวลชนรวมระยะทางประมาณ 460 กิโลเมตร เปรียบเทียบกับกรุงลอนดอนที่มีระบบรถไฟใต้ดินรวมระยะทาง 402 กิโลเมตร

ความนิยมในระบบขนส่งมวลชนของกรุงเทพฯ ที่มีผู้ใช้มากกว่า 1.2 ล้านคนต่อวัน ได้ทำให้มูลค่าที่ดินที่อยู่ใกล้กับสถานีปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่ไม่ใช่ทุกสายหรือทุกสถานีที่จะได้รับความนิยมอย่างเท่าเทียมกัน  ส่วนหนึ่งที่เป็นตัวกำหนดมูลค่าของที่ดินก็มาจากความนิยมของระบบขนส่งมวลชนแต่ละสายและแต่ละสถานี

“ปัจจัยสำคัญอีกประการที่เป็นตัวกำหนดราคาที่ดิน ก็คือ ข้อกำหนดในเรื่องผังเมืองและพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้างอาคาร  โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนที่ว่าด้วยเรื่องขนาดพื้นที่ที่สามารถสร้างได้ ซึ่งเห็นได้ชัดว่าถ้าสามารถสร้างพื้นที่ได้น้อย ราคาที่ดินก็จะไม่ปรับสูงขึ้นแบบก้าวกระโดด” นางกุลวดี สว่างศรี กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน  ซีบีอาร์อี ประเทศไทยกล่าว

ข้อกำหนดในเรื่องผังเมืองและการควบคุมการก่อสร้างอาคารมีความเข้มงวดและซับซ้อนมากขึ้น และในปัจจุบันได้กลายเป็นปัจจัยหนึ่งที่สำคัญในการกำหนดราคาที่ดิน

ในช่วงทศวรรษปี 2520 และ 2530 กรุงเทพฯ ได้ขยายตัวออกไปมากขึ้น แต่ในช่วงทศวรรษปี 2540 กรุงเทพฯ ได้กลายเป็นเมืองที่ความเจริญรวมเข้าสู่ศูนย์กลางมากขึ้น ด้วยการเกิดขึ้นของอาคารชุดพักอาศัยแนวสูงและการเติบโตของพื้นที่สำนักงานที่ทันสมัย   พื้นที่ใจกลางเมืองได้รับการกำหนดขอบเขตไว้อย่างชัดเจนมากขึ้น และเกิดการพัฒนาโครงการรอบใหม่บนพื้นที่ที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์มากนัก เช่น ที่ดินขนาด 105 ไร่ที่เป็นที่ตั้งของโครงการวัน แบงค็อก บริเวณหัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนวิทยุ

ราคาที่ดินเริ่มมีสัดส่วนที่สูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับต้นทุนโดยรวมในการพัฒนาโครงการ เนื่องจากราคาที่ดินมีอัตราการเติบโตที่รวดเร็วกว่าค่าก่อสร้าง   มูลค่าโดยรวมในการพัฒนาโครงการได้เพิ่มสูงขึ้นซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีราคาขายที่แพงขึ้นและทำให้จำเป็นต้องมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นเพื่อให้โครงการที่มีรายได้จากค่าเช่าสามารถเกิดขึ้นได้

ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ที่ดินในย่านใจกลางกรุงเทพฯ จะยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุดต่อไปในการพัฒนาโรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และอาคารประเภทอื่น ๆ เช่น โรงพยาบาล เป็นต้น  กรุงเทพฯ จะมีการกำหนดขอบเขตพื้นที่ใจกลางเมืองที่ชัดเจนมากขึ้น และการพัฒนาโครงการจะขยายตัวไปตามเส้นทางการเดินรถของระบบขนส่งมวลชนบริเวณรอบสถานี

การที่ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นนั้นขึ้นอยู่กับระดับความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ และผลตอบแทนที่จะได้รับจากการพัฒนาโครงการ  ซึ่งจะแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับว่าสามารถพัฒนาโครงการอะไรได้ และในระดับราคาใดที่ลูกค้ามีกำลังในการซื้อหรือการเช่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

เนื่องจากที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์เต็มหรือฟรีโฮลด์ในย่านใจกลางเมืองที่มีศักยภาพในการพัฒนานั้น มีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ   ซีบีอาร์อีจึงคาดว่าราคาที่ดินจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในบางครั้ง ที่ดินมีราคาสูงกว่ามูลค่ารวมของอาคารที่ตั้งอยู่บนแปลงที่ดิน  และเราจะได้เห็นว่ามีอาคารเก่าถูกรื้อถอนและมีการพัฒนาโครงการขึ้นใหม่บนที่ดินแปลงเดิมมากขึ้น

เราได้เริ่มเห็นการรื้อถอนอาคารเคี่ยนหงวน ทาวเวอร์ 1 บนถนนวิทยุ และอาคารวานิสสา บนถนนชิดลม  รวมทั้งแผนการรื้อถอนโรงแรมดุสิตธานีและปรับปรุงพื้นที่ใหม่  แต่จนถึงขณะนี้ การรื้อถอนเกิดขึ้นกับอาคารที่มีเจ้าของเดียวเท่านั้น

ในปัจจุบัน กฎหมายอาคารชุดกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องเห็นชอบร่วมกันทั้ง 100% ที่จะเพิกถอนอาคารเพื่อให้สามารถขายอาคารและนำมาพัฒนาใหม่ได้ ซึ่งยังไม่เคยเกิดขึ้นในบ้านเราแม้ว่าปัจจุบันจะมีคอนโดมิเนียมบางแห่งที่มูลค่าของทุกยูนิตรวมกันจะมีมูลค่าน้อยกว่าการถือครองที่ดินเปล่าที่ใช้สร้างคอนโดมิเนียมนั้นก็ตาม การขายยูนิตทั้งหมดและนำมาพัฒนาขึ้นใหม่ได้เกิดขึ้นแล้วในต่างประเทศ โดยเฉพาะสิงคโปร์ซึ่งจำนวนเจ้าของร่วมที่ต้องเห็นชอบร่วมกันในการขายทั้งอาคารมีสัดส่วนที่น้อยกว่าของไทย

ซีบีอาร์อีมองว่าเป็นเรื่องยากที่จะได้รับความเห็นชอบทั้ง 100% จากเจ้าของร่วมในกรุงเทพฯ ในการขายห้องชุดทั้งหมดให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

"สมมติว่าข้อกำหนดด้านผังเมืองไม่มีการเปลี่ยนแปลง และขนาดพื้นที่ที่สามารถสร้างขึ้นได้ยังคงเหมือนเดิม ที่ดินในย่านซีบีดีของกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะปรับราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง" นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวสรุป

การปรับขึ้นราคาที่ดินจะไม่อยู่ในระดับที่คงที่ และจะมีความสอดคล้องกับวัฏจักรทางเศรษฐกิจและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์