พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป โดยหันมาให้ความสำคัญกับการเว้นระยะห่างทางสังคม (Social Distancing) รวมถึงการใช้ชีวิตที่ต้องอยู่ติดบ้านมากขึ้น จากการที่ต้องทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) จึงมีความ ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้น และเป็นสัดส่วนมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เติบโตทั้งอุปสงค์ (Demand) และอุปทาน (Supply) ซัพพลายบ้านเดี่ยวเติบโต +16% QoQ และ +40% YoY / ซัพพลายทาวน์เฮ้าส์ เติบโต +11% QoQ และ +41% YoY / ซัพพลายคอนโด เริ่มมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาสล่าสุด (+24% QoQ) หลังจากที่เติบโตแบบ ติดลบในช่วง 2ไตรมาสแรกของปีนี้ และเติบโต +2% YoY

ทำเลจะไม่ได้กระจุกตัวอยู่เฉพาะในตัวเมืองเท่านั้น แต่กระจายสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น โครงการแนวราบ สามารถทำราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึงได้ ประกอบกับการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว และส่วนต่อขยายสายสี ต่าง ๆ ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมือง หรือเชื่อมต่อใจกลางเมืองสะดวกและรวดเร็วมากขึ้น

แม้เศรษฐกิจไทยมี GDP ติดลบต่ำสุดเป็นประวัติการณ์และสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังต้องเฝ้าระวัง จะส่งผลต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อ แต่ด้วยปัจจัยด้านราคาที่ไม่สูงมากนักและอัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ทำให้ปี 2563 เป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อม

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย (Pricing)

ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปลายปี 2562 ส่วนหนึ่งมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และผลจากมาตรการ LTV ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้มากนัก ก่อนจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากโควิด-19 จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า ดัชนีราคา ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2562 (Q4 2562) ซึ่งอยู่ที่ 207 จุด ก่อนจะปรับตัวขึ้นเล็ก น้อยหลังจากประกาศคลายล็อกดาวน์ โดยเพิ่มขึ้น 2% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 6 ไตรมาส (นับจากช่วง Q1 2562) แต่ยังถือว่าดัชนีราคาลดลงถึง 9% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

ทำเลที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบปี 2563

ภาพรวมทำเลในกรุงเทพฯ ที่ราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่

• แขวงคลองมหานาค เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย ราคาเพิ่มขึ้นถึง 63% จากรอบปีก่อนหน้า
• แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน (บริเวณศูนย์การค้าไอคอนสยาม) เพิ่มขึ้น 14%
• แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน เพิ่มขึ้น 10%
• แขวงสี่พระยา เขตบางรัก เพิ่มขึ้น 9% และ
• แขวงปทุมวัน เขตปทุมวัน เพิ่มขึ้น 9%

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “แม้ว่าทำเลที่ราคาคอนโดฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่จะอยู่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD แต่โดยรวม เมื่อพิจารณาในที่อยู่อาศัยทุก ๆ ประเภทแล้ว จะพบ ว่าทำเลที่ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่รอบนอก CBD และชานเมือง”

แนวโน้มด้านอุปทาน (Supply) ในกรุงเทพฯ

• จำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มลดลง จากการที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปเน้นระบาย สต๊อกคงค้าง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ผู้ขายส่วนหนึ่งไม่ปล่อยขายในช่วง “สงครามราคารุนแรง” รอดูสถานการณ์ และปล่อยขายภายหลังเพื่อผลตอบแทนที่ดีกว่า

• ตั้งแต่ Q4 2562 เป็นต้นมา จำนวนอุปทานลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 336 จุด ต่อเนื่องมาถึง Q2 ที่ลดลงอย่างมากมา อยู่ที่ 313 จุด ก่อนจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งหลังจากมีการคลายล็อกดาวน์ใน Q3 2563 มาอยู่ที่ 385 จุดหรือเพิ่มขึ้นถึง 23% และเพิ่มขึ้น 5% ของปีก่อนหน้า สะท้อนความต้องการขายหลังจากหยุดชะงักไปในช่วงล็อกดาวน์ และแสดงถึง จำนวนอุปทานคงค้างที่เหลืออยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก

“ปี 2564 ถือเป็นปีปรับสมดุลของตลาดอสังหาทั้งในแง่ของราคาและอุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) โดยในส่วนของราคานั้นเริ่ม เห็นสัญญาณบวกจากดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี 2563 และคาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 อย่างไรก็ดี แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหานั้นจะขึ้นอยู่กับตัวแปรสำคัญๆ ได้แก่การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ เสถียรภาพ การเมือง รวมถึงการมีมาตรการจากภาครัฐที่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ หรือให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น” กมลภัทร กล่าวสรุป