วิถีชีวิตของผู้คนยุคหลังวิกฤตโควิด-19 จะเกิดความเปลี่ยนแปลงในหลากหลายมิติ ในมุมของผู้บริโภคจะมี พฤติกรรมหลายๆ อย่างที่คนเลิกทำ ขณะเดียวกันก็มีพฤติกรรมใหม่ๆ เกิดขึ้นมา และจะเป็นพฤติกรรมติดตัวที่คนยังทำ อย่างต่อเนื่อง

หนึ่งสิ่งที่เห็นได้อย่างชัดเจน คือ เรื่องของการรู้จักประยุกต์ใช้จากความคุ้นชินจนเกิดการเรียนรู้ คือการประยุกต์ ใช้เทคโนโลยีต่างๆ เพื่อทำให้วิถีการดำเนินชีวิตมีความสะดวกสบายมากขึ้น ทั้งในเรื่องของการใช้ชีวิต และการทำงาน ทำให้เกิด New Normal มากมาย และส่งผลให้อุตสาหกรรมต่างๆ ต้องปรับตัวตามพฤติกรรมใหม่ที่เกิดขึ้น รวมไปถึง แวดวงผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ก็ยอมรับว่าความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นได้ส่งผลต่อการพัฒนาอสังหาด้วยเช่นกัน

มากกว่าคำว่า “บ้าน”

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวแสดงความคิดเห็น ในงาน Creative Talk Conference CTC 2021 ภายใต้หัวข้อ “Unlock The Next Living Insights” โดยมองว่า วันนี้ คำว่า “บ้าน” จะเป็นมากกว่าบ้าน เพราะบ้านจะกลายเป็นที่ทำงานของคุณพ่อคุณแม่ กลายเป็นโรงเรียนและที่เรียนพิเศษ ของลูก กลายเป็นร้านอาหารของครอบครัว กลายเป็นที่ออกกำลังกายของคนที่ชอบออกกำลังกาย ดังนั้นการออกแบบ บ้านให้เป็นมากกว่าบ้าน จึงเป็นความท้าทายสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต

“เมื่อคนต้องใช้ชีวิตอยู่ในบ้านมากขึ้นจะเริ่มรู้สึกเบื่อ ซึ่งการอาศัยอยู่ในชุมชนไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือเป็นคอนโด มิเนียม คนก็จะออกมาใช้พื้นที่ส่วนกลางกันมากขึ้น ในฐานะผู้ประกอบการต้องไม่โฟกัสอยู่แค่ตัวบ้าน แต่ยังต้องดูว่า ในส่วนพื้นที่ส่วนกลางจะทำอย่างไรให้มีความสะดวกสบายมากขึ้น ขณะเดียวกันคนที่เข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลางก็ยังต้อง การความเป็นส่วนตัว

ดังนั้นเราจะออกแบบอย่างไรให้มีพื้นที่ที่ต้องมีความหลากหลายแต่ยังมีความเป็นส่วนตัว อีกทั้งยังต้องสามารถ เชื่อมต่อ หรือการติดต่อกับโลกภายนอกได้ตลอดเวลา โดยเฉพาะเมื่อคนยุคใหม่เป็นโรคกลัวแบตมือถือหมด ในฐานะ ผู้ประกอบการก็ต้องเตรียมสิ่งเหล่านี้ไว้ ไม่ว่าเขาจะอยู่ตรงไหนก็ให้มีความสะดวกสบายในการใช้งาน”

3 ปัจจัยสำคัญของ Developer

                วิทการ ยังมองว่า ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยของคนยุคใหม่ ที่ผู้พัฒนาโครงการต้องคำนึงถึง มีอยู่ 3 เรื่องหลัก คือ

1. ความหนาแน่น (Density)

ต้องมองย้อนกลับไปดูเรื่องของดีมานด์ หรือความต้องการของตลาด และการเคลื่อนย้ายประชากร ซึ่งในมุมของ เอพีมุ่งเน้นในเรื่องการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตชุมชนเมืองเป็นหลัก จึงต้องพิจารณาจากปริมาณการเคลื่อนย้ายประชากร ที่เกิดขึ้นในชุมชนเมือง ที่โดยปกติจะเห็นว่ามีการเคลื่อนย้ายตลอดเวลา ถึงแม้ว่าประเทศไทยจะเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย และมี อัตราการเกิดที่ลดลง แต่ความเคลื่อนไหวของชุมชนเมือง ทุกวันนี้คนยังมีการย้ายจากชนบทเข้าสู่ชุมชนเมืองมากขึ้น เพื่อหาโอกาส และความสะดวกสบายต่างๆ ให้กับชีวิต

ยกตัวอย่าง จังหวัดภูเก็ต มีความหนาแน่นของประชากรประมาณ 760 คนต่อตร.กม. หรือกรุงเทพฯ และปริ มณฑล ในปีที่ผ่านมาความหนาแน่นของประชากรมีมากถึง 2,000 คนต่อตร.กม. (ยังไม่นับรวมประชากรแฝง) ซึ่งในทุกๆ ปี ความหนาแน่นจะเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะมีการเคลื่อนย้ายประชากรเข้ามาในชุมชนเมืองมากขึ้น เนื่องจากกรุงเทพฯ เป็นทั้งแหล่งงาน แหล่งโอกาสทั้งด้านการเรียนรู้ การเจริญเติบโตในด้านต่างๆ ถือเป็นความท้าทายอย่างมากสำหรับ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

“ความท้าทายข้อแรก เมื่อมีดีมานด์มากขึ้นแต่พื้นที่จำกัด ทุกอย่างจึงแพงขึ้นโดยเฉพาะราคาที่ดิน เราจะพัฒนา บ้านอย่างไรให้คนยังสามารถซื้อได้ จะพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างไรให้คนยังใช้ชีวิตได้ เมื่อที่ดินราคาแพงพื้นที่เล็กลง ทำให้ผู้ อยู่อาศัยต้องปรับวิธีการใช้ชีวิต จากบ้านหลังใหญ่มาอยู่บ้านหลังเล็กๆ คนต้องมีความยืดหยุ่นในเรื่องของการใช้พื้นที่

สอง เมื่อคนเข้ามาอยู่รวมกันจำนวนมาก เมืองจะเต็มไปด้วยคอนกรีตคนจะโหยหาพื้นที่สีเขียวมากขึ้น เราจะทำ อย่างไรให้พื้นที่ส่วนกลางมีพื้นที่สีเขียวแต่จะทำอย่างไรให้มีการใช้พื้นที่น้อยลง เช่น การทำสวนแนวตั้งแทนสวนแนวนอน สาม เราจะดีไซน์ฟังก์ชั่นต่างๆ เข้าไปไว้ในแต่ละพื้นอย่างไร เช่น พื้นที่ส่วนรวมที่คนต้องมาใช้ชีวิตร่วมกัน เราจะพัฒนาการ อยู่ร่วมกันให้มีประสิทธิภาพสูงขึ้นได้อย่างไรบ้าง

และ สี่ การมีบริการหลังการขาย หลังการเข้าไปอยู่อาศัยภายในโครงการ จะทำอย่างไรให้คนที่อยู่อาศัยร่วมกัน และมีบริการต่างๆ เพื่อสร้างความสะดวกสบายมากขึ้น สิ่งเหล่านี้ผู้พัฒนาอสังหาต้องมองให้ครบวงจร เพราะเรากำลัง มองว่า คำว่าที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่มีบ้านอย่างเดียว แต่ยังมีอะไรที่ตามมาอีกมากมาย”

2. สุขภาพ (Health) มองได้ใน 2 มิติ เรื่องแรก คือ สถานที่ออกกำลังกาย และการสร้างพื้นที่สีเขียว เพื่อให้ลูก บ้านได้มีโอกาสมาออกกำลังกาย และรับแสงแดดมากขึ้น นอกจากการอยู่แต่ในห้องแอร์ และเรื่องที่ 2 เป็นเรื่องของ สุข อนามัย จากปัญหาที่มาจากโควิด-19 โดยเอพีให้ความสำคัญกับเรื่องของการดูแลสภาพอากาศในโครงการ รวมถึงเรื่อง ของฝุ่น PM 2.5 เพื่อไม่ให้มีจุดที่อาจเกิดการสะสมเชื้อโรค หรือสร้างพื้นที่ที่สามารถรับแสงแดดเพื่อลดความอับชื้น รวม ถึงพื้นที่ในลิฟต์ก็เป็นจุดที่คนกังวลเรื่องของการติดเชื้อ ทางโครงการจึงนำเทคโนโลยีพลาม่าคลัสเตอร์เข้ามาประยุกต์ใช้ หรือแม้กระทั่งปุ่มกดลิฟต์ก็ทำเป็นระบบ Touchless เพราะคนไม่อยากสัมผัส

“สิ่งที่สำคัญที่สุด คือ เรื่องเกี่ยวกับ Social Distancing ถึงแม้ว่าจะผ่านช่วงโควิด-19 ไปแล้ว แต่ผมยังมีความ เชื่อว่า คนก็จะมีการสร้างระยะห่างระหว่างบุคคลกันมากขึ้นในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ดังนั้นการออกแบบพื้นที่เหล่านี้ ต้องกลับไปดูเรื่องของ Human Scale ใหม่ว่า ในพื้นที่ส่วนกลางที่คนอยากไปใช้เป็นพื้นที่ที่คนต้องไปนั่งอยู่รวมกัน เราควรจะมีระยะห่างเท่าไหร่ อาจต้องมี Human Scale ที่มากขึ้นกว่าเดิม หรือในล็อบบี้ที่มีโซฟาแทนที่จะต้องมีพาดิชั่น กั้น อาจกั้นด้วยโต๊ะเพื่อทำให้รู้สึกว่ามันมีระยะห่าง แล้วทำให้รู้สึกว่าเรานั่งอยู่ในพื้นที่ส่วนกลางแต่ยังมีความเป็นส่วนตัว จากการสังเกตการณ์ เรามองเห็นพฤติกรรมแบบนี้ ดังนั้นเวลาที่เราจะดีไซน์พื้นที่เราพยายามจะนำสิ่งเหล่านี้เข้ามา”

3. เทคโนโลยี (Tech-Life Management) ต้องยอมรับว่า อสังหาอาจเป็นอุตสาหกรรมที่มีการใช้เทคโนโลยีช้ากว่าอุตสาหกรรมอื่นๆ และ วันนี้ยังอยู่ในช่วงของการ Transition ในเรื่องของเทคโนโลยีเพราะคนนำหน้าไปแล้ว วันนี้จึงมีโรคอุบัติใหม่ คือ Mono phobia หรือ No Mobil Phone Phobia คือ โรคกลัวไม่มีมือถือ

“หากเราลืมมือถือเราต้องกลับไปเอาที่บ้านเพราะไม่มีความมั่นใจ เพราะมือถือคือทุกสิ่งทุกอย่าง มือถือหาย 1 เครื่องคือชีวิตจบ คนเรายังกลัวว่า มือถือจะแบตหมด ดังนั้นมือถือจึงต้องมีแบตตลอดเวลา และต้องมีการเชื่อมต่อกับคน อยู่ตลอดเวลา เช่นเดียวกันในฐานะผู้พัฒนาอสังหา มือถือจึงถูกนำมาประยุกต์ใช้กับระบบการสร้างความปลอดภัยใน โครงการ หรือในบ้าน

เราจึงต้องดูว่าเราจะประยุกต์ใช้เกี่ยวกับเรื่องเหล่านี้ได้อย่างไรบ้าง เช่น การเชื่อมโยงกับระบบการเข้าใข้พื้นที่ ส่วนกลาง จะทำอย่างไรที่จะสามารถมองเห็นว่า วันนี้ฟิตเนสมีคนเยอะ หรือพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องการไปใช้เต็ม หรืออยาก ใช้ห้องไหนขอจองก่อนได้ไหม สิ่งเหล่านี้สามารถเกิดขึ้นได้บนโทรศัพท์มือถือ ดังนั้นเรื่องการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีเป็นสิ่ง สำคัญมากๆ กับการพัฒนาอสังหาในอนาคต”

วิทการ ย้ำว่า วันนี้ผู้พัฒนาอสังหาจะต้องรู้จักการนำเทคโนโลยีมาใช้ให้มากขึ้น ต้องรู้จักตั้งแต่วันที่ออกแบบ ก่อสร้าง ทำการตลาด ทำการสื่อสารกับผู้บริโภค ไปจนถึงการบริหารชุมชน จะประยุกต์ใช้เทคโนโลยีอย่างไร เพื่อสร้าง ความได้เปรียบเชิงการแข่งขัน จะทำอย่างไรที่จะทำให้การใช้เทคโนโลยีทำให้ได้รู้จักลูกค้ามากขึ้น จะใช้เทคโนโลยีอย่างไร ที่จะทำให้เราพัฒนาอสังหาให้มีราคาที่ถูกลง แต่ทำบ้านให้มีคุณภาพสูงขึ้น เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องดูให้ดีๆ

เมื่อมีเทคโนโลยีแล้วก็ต้องมีเรื่องของดาต้า ต้องรู้จักนำดาต้ามาประยุกต์ใช้ เพราะวันนี้ลูกค้ามีหลายเจนเนอ เรชั่น ความต้องการในแต่ละเจนเนอเรชั่นก็ไม่เหมือนกัน จะพัฒนาอย่างไรที่จะทำให้สามารถตอบโจทย์ได้แบบ Multi Generation

“ข้อสุดท้ายที่ถือว่ามีความสำคัญมากที่สุดอีกข้อหนึ่ง คือ ต้องมีความยืดหยุ่นสูง ทั้งด้านการเงิน ที่อาจต้องมี ก๊อกหนึ่งก๊อกสองเผื่อไว้ เพราะการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นได้ตลอด สอง การยืดหยุ่นในแง่ของแผนงานการตลาดและการ ขาย เช่น วันนี้เราอาจต้องเลื่อนการเปิดตัวคอนโด และเปิดตัวบ้านเดี่ยวแทนคอนโด แต่เรามีความพร้อมที่จะทำแบบนั้นได้ หรือไม่ ซึ่งเราต้องมีการเตรียมพร้อม และถือว่าความยืดหยุ่นทางธุรกิจที่เป็นเรื่องสำคัญมากๆ” วิทการ กล่าว