โครงการเซ็นทรัล นครปฐม ซึ่งสร้างบนที่ดินเกือบ 100 ไร่ ก่อนเข้าเมืองนครปฐม ประกอบด้วยศูนย์การค้า GFA 69,000 ตร.ม. โรงแรม 200 ห้อง, คอนโดมิเนียม, หมู่บ้านจัดสรรและ Urban Park ขนาดใหญ่ 4 ไร่ ที่เซ็นทรัลพัฒนาลงเม็ด เงินในการทำโครงการทั้งสิ้น 8,200 ล้านบาท พร้อมจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในวันที่ 30 มีนาคม 2567 ที่จะถึงนี้
เซ็นทรัล นครปฐม เป็นอีกโครงการมิกซ์ยูส ที่อยู่ในแผน 5 ปี ของเซ็นทรัลพัฒนาที่ วัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการ ผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา เคยออกมาพูดไว้เมื่อคราวงานแถลงข่าวใหญ่ของบริษัทว่า ศูนย์การค้า 50 ศูนย์ที่จะเปิดครบตามแผน 5 ปีที่ประกาศไว้นี้จะกระจายอยู่ใน 30 จังหวัด ซึ่งแน่นอนว่า น่าจะมีบางจังหวัดที่มี ศูนย์การค้าเซ็นทรัลมากกว่า 1 ศูนย์
ศูนย์การค้าแห่งนี้จะเป็นอีกศูนย์การค้าที่เปิดในพื้นที่ใกล้เคียงกับศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิมคือเซ็นทรัล ศาลายา ที่เปิดไป ในช่วงเวลาร่วม 10 ปีก่อนหน้านี้ ถือเป็นอีกคำตอบของการเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์การทำศูนย์การค้าที่ไม่ได้มองในเรื่องของ Catchment Area ตามรัศมีที่เป็นระยะทาง แต่เป็นการมองตามความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อของคนในพื้นที่นั้นๆ ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงไลฟ์สไตล์และการยกระดับขึ้นของเมือง
โดยกลยุทธ์หนึ่งในการเลือกโลเคชั่นก็คือการขีดวงกลมที่มีศัพท์เรียกว่า “Ring of Fire” ซึ่งในวงแรกจะเป็นเขต ตัวเมืองที่เป็นโลเคชั่นสำคัญ ส่วนวงกลมที่ 2 และวงที่ 3 จะเป็นการตีเส้นตามการขยายตัวหรือการเติบโตของเมืองหรือ จังหวัดนั้นๆ
เมื่อลงลึกเข้ามาในรายละเอียดแล้ว วงแรกจะเป็นเขตตัวเมืองที่เป็นโลเคชั่นสำคัญ ส่วนวงกลมที่ 2 และวงที่ 3 จะเป็นการตีเส้นตามการขยายตัวหรือการเติบโตของเมืองหรือจังหวัดนั้นๆ
ยกตัวอย่าง เช่น ในเขต CBD ของกรุงเทพฯ ถือเป็นวงแรกที่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่หลายศูนย์อยู่แทบจะเต็ม พื้นที่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นเซ็นทรัลเวิลด์ หรือเซ็นทรัล พระราม 9 รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่เซ็นทรัลพัฒนา ลงทุนร่วมกับกลุ่มโรงแรมดุสิตในโครงการดังกล่าวที่จะเปิดตามมา
นอกจากนี้ยังมีศูนย์การค้าของกลุ่มเดอะมอลล์ที่มีทั้งเอ็มโพเรียม เอ็มควอเทียร์ และโครงการใหม่ คือเอ็มสเฟียร์ ศูนย์การค้าของสยามพิวรรธน์ ในกลุ่ม “วันสยาม” อย่างสยามดิสคัฟเวอรี่ สยามเซ็นเตอร์ และสยามพารากอน รวมถึง ศูนย์การค้าเอ็มบีเค
ส่วนในรอบวงที่ 2 ที่เกิดขึ้นจากการขยายเมืองของกรุงเทพฯ เมื่อ 30 – 40 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเซ็นทรัลพัฒนามีศูนย์การค้า อย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า เซ็นทรัล รามอินทรา เซ็นทรัล พระราม 3 เซ็นทรัล บางนา เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ และเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ ซึ่งเซ็นทรัล ลาดพร้าว คือตัวอย่างที่ดีของการขยายเมืองในช่วงเวลานั้นที่รองรับ กับการเติบโตในย่านทางเหนือของกรุงเทพฯ
ขณะที่ในรอบวงที่ 3 จะเป็นรอบวงล่าสุดที่เกิดจากการขยายเมืองกรุงเทพฯ ทำให้ย่านต่างๆ อย่างศาลายา บางบัว ทอง ราชพฤกษ์ พระราม 2 และมหาชัย เป็นต้น ซึ่งเป็นย่านที่ถือเป็นโอกาสทางการตลาดของการขยายสาขาเข้าไปเปิดเพื่อ รองรับกับการเติบโตของเมือง ซึ่งถ้าดูตามแนวทางในการขยายศูนย์การค้าของเซ็นทรัลพัฒนาแล้ว การเข้าไปลงทุน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในจังหวัดนครปฐมจึงเป็นเป้าหมายถัดไป ที่ถูกวางไว้เพื่อรองรับความเจริญของเส้นรอบวงที่ 3 ที่วันนี้ ขยายไปถึงจังหวัดข้างเคียงอย่างนครปฐม อยุธยา และมหาชัยแล้ว
การเลือกใช้กลยุทธ์วงแหวนแห่งไฟหรือ Ring of Fire มาเป็นตัวเลือกโลเคชั่นนั้น ทำให้เซ็นทรัลพัฒนาสามารถลงทุน ทำศูนย์การค้าได้ตามช่องว่างของตลาดที่เปิดกว้าง สิ่งที่ตามมาก็คือ ในบางพื้นที่สามารถมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ได้หลายศูนย์ อาทิ ที่ชลบุรีมีถึง 4 ศูนย์การค้ากระจายอยู่ที่ตัวเมือง 1 ศูนย์ ศรีราชา 1 ศูนย์ และที่พัฒนาอีก 2 ศูนย์
ดร.ณัฐกิตติ์ ตั้งพูลสินธนา รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการตลาด บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เคยให้มุมมองถึงการลงทุนทำโครงการเซ็นทรัล นครปฐม ไว้อย่างน่าสนใจว่า นครปฐม เป็น Center of Satellite City ที่รองรับ การขยายตัวของเมือง เป็น Strategic Move ในการขยายไปภาคตะวันตกโดยมีนครปฐมเป็นประตูเชื่อมไปยังจังหวัดใกล้เคียง คือราชบุรีและกาญจนบุรี มีกลุ่มเป้าหมายชัดว่า เป็นเมืองคนรุ่นใหม่และมีรายได้สูง โดยเป็นจังหวัดที่ติดอันดับ 10 จังหวัดที่มี GPP (ผลิตภัณฑ์จังหวัดต่อหัว) สูงที่กว่า 375,000 บาท มีความเติบโตทางเศรษฐกิจที่รายได้ครัวเรือนสูงเติบโตจากปีที่แล้วถึง 5% อยู่ที่ประมาณ 34,000 บาทต่อเดือน
ขณะเดียวกัน โครงการเซ็นทรัล นครปฐม ได้ทำเลที่ค่อนข้างดี นั่นคืออยู่ใกล้มหาวิทยาลัยและสถานที่สำคัญ ซึ่งจะ เข้ามาทำหน้าที่เป็น Center ของเมือง ตอบโจทย์ลูกค้าได้โดยไม่ต้องเดินทางเข้ากรุงเทพฯ เช่นเดียวกับเรื่องของการเดินทาง ที่ค่อนข้างสะดวก เพราะมีมอเตอร์เวย์ บางใหญ่-กาญจนบุรี และมอเตอร์เวย์ ชลบุรี-สระบุรี-นครปฐม เข้ามารองรับในอนาคต อันใกล้นี้ โดยนครปฐมยังมีการวางยุทธศาสตร์ของจังหวัดให้การเป็น Smart City และ Eco Industrial Town หรือเมือง อุตสาหกรรมเชิงนิเวศ ที่สร้างสมดุลระหว่างเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม สิ่งแวดล้อม และสังคมชุมชน
“หากมองในแง่ของ Catchment Area แล้วจะครอบคลุมประชากรกว่า 1,000,000 คน และยังขยาย New Catchment ไปราชบุรี กาญจนบุรี จึงสามารถตอบโจทย์ของคนในเมืองในช่วงระหว่างสัปดาห์ คนในนครปฐม, คนทำงาน, นักเรียนนักศึกษากว่า 200,000 คน เป็น Universities Hub นับเป็นอีกหนึ่งกลุ่มประชากรหลักของเมือง เป็นกลุ่มที่ต้องใช้ชีวิต เรียนหนังสือ ไม่ได้แค่เดินทางไป-กลับ รวมถึงสามารถตอบโจทย์นักท่องเที่ยวและ นักเดินทางที่มาพักผ่อนในช่วงสุดสัปดาห์ โดยมีตัวเลขนักท่องเที่ยวกว่า 4 ล้านคนต่อปี เป็นชาวไทย 97%, ต่างชาติ 3%”
เมื่อหันมามองที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ศาลายา การลงทุนทำศูนย์นี้ในช่วงเวลาดังกล่าว เป็นการวางให้ศาลายาเป็น Satellite City ที่รองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ ด้านตะวันตก โดยการลงทุนในช่วงเวลานั้นยังคงเป็นการลงทุนทำแค่เพียง ศูนย์การค้า จะแตกต่างจากการลงทุนในปัจจุบันที่อยู่ในแผนยุทธศาสตร์ 5 ปีของเซ็นทรัลพัฒนา ที่จะเน้นการลงทุนไปที่ โครงการที่เป็นมิกซ์ยูสเป็นหลัก
เซ็นทรัล นครปฐม จึงเป็นอีกโครงการมิกซ์ยูส ที่มีทั้งศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย และโรงแรม โดยถูกวางไว้ให้เป็นการ สร้างหรือยกระดับเมืองให้เป็นเกต์เวย์สู่ภาคตะวันตก ที่รองรับกำลังซื้อจากจังหวัดใกล้เคียง คือราชบุรีกับกาญจนบุรี นอกเหนือ กำลังซื้อของคนนครปฐม
เป็นเหมือนการขีดวงกลมรอบใหม่ที่แบ่งเส้นอย่างชัดเจนระหว่างเซ็นทรัล นครปฐม กับศูนย์การค้าที่อยู่ในโลเคชั่น ใกล้เคียงกันอย่างเซ็นทรัล ศาลายา และเซ็นทรัล มหาชัย ที่ถูกสร้างขึ้นมาเพื่อรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ
“จากดาต้าที่มีอยู่ พบว่า ลูกค้าของเซ็นทรัลศาลายาจะมาจากนครปฐมน้อยมาก โดยเซ็นทรัล ศาลายา ยังมีการเติบโตที่ดี ส่วนหนึ่งจะมาจากการเติบโตของชุมชนในย่านดังกล่าว ซึ่งเซ็นทรัล ศาลายา จะรองรับลูกค้าที่อยู่ ในพื้นที่พุทธมณฑลเป็นหลัก ขณะที่นครปฐมเอง มีไลฟ์สไตล์ เดสทิเนชั่นใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย ทั้งร้านกาแฟและ ร้านอาหาร ทำให้กลายมาเป็น Weekend Destination ของคนกรุงเทพฯ ไปแล้ว ในปัจจุบันที่ต้องการเดินทางมา ชิลเอาท์ในจังหวัดใกล้ๆ กรุงเทพฯ ที่ไม่ต้องขับรถไกล จึงน่าจะส่งผลดีต่อศูนย์การค้าใหม่ของเรา”
ถือเป็นอีกการทำโครงการที่แม้จะอยู่ใกล้โครงการเดิม แต่ก็น่าจะมีการกินแชร์กันเองไม่มากนัก...