นิสากร ทรงมณี | พาร์ทเนอร์ - บริการสอบบัญชี
ทัศดา แสงมานะเจริญ | เจ้าหน้าที่ที่ปรึกษาอาวุโส - Clients & Markets
ดีลอยท์ ประเทศไทย
ในปีที่ผ่านมา อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในหมวดที่อยู่อาศัยของไทย เผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศอย่างหลากหลาย อาทิ ปัจจัยภายนอกที่สำคัญ ได้แก่ ผลกระทบจากการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน ส่งผลให้สู่อุปสงค์ภาคการก่อสร้างที่ลดลง เกิดการทุ่มตลาดสินค้า เช่น เหล็ก ไปยังประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และไทย ส่งผลให้เกิดการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง ทำให้ผู้ประกอบการไทยบางส่วนต้องปิดกิจการไป อีกทั้งยังมีปัจจัยภายในประเทศที่กดดันภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยหนี้ครัวเรือนในไตรมาส 2 ปี 2567 อยู่ที่ระดับร้อยละ 89.6 ของ ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทพุ่งขึ้นถึงร้อยละ 70 นอกจากนี้ การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged society) ของประเทศไทยก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัย โดยข้อมูลจากกรมกิจการผู้สูงอายุ ระบุว่า ในปี 2566 ประเทศไทยมีสัดส่วนประชากรที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไป สูงถึง ร้อยละ 20 ซึ่งเป็นนัยต่อทิศทางจำนวนประชากรที่จะไม่เพิ่มขึ้นเร็วเหมือนในอดีต
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ยังระบุอีกว่า ณ ครึ่งแรกของปี 2567 (ม.ค.-มิ.ย. 67) จำนวนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศลดลงร้อยละ 14.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยหากพิจารณาจากจำนวนหน่วย ภาคตะวันออกเฉียงเหนือลดลงมากที่สุดที่ร้อยละ 67.1 ตามมาด้วยภาคใต้ลดลงร้อยละ 36.5 ส่วนกรุงเทพฯ-ปริมณฑลลดลงร้อยละ 5.1 ทั้งนี้พื้นที่อนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศลดลงร้อยละ 14.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นการลดลงในทุกภาค โดยมีกรุงเทพฯ-ปริมณฑลลดลงมากสุดที่ร้อยละ 24.8
นอกจากนี้ ผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ในไตรมาส 2 ปี 2567 ระบุว่า เหตุผลหลักที่ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย คือ ความต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 32 ขณะที่การลงทุนเพื่อปล่อยเช่ามีสัดส่วนร้อยละ 18 โดยกลุ่มผู้บริโภคที่มีอายุระหว่าง 25-34 ปี มีสัดส่วนสูงสุดที่ร้อยละ 49 และผู้ตอบแบบสอบถามที่มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือน 15,001-30,000 บาท สูงถึงร้อยละ 35 ซึ่งแสดงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยของประชากรวัยทำงาน แต่อาจยังไม่สามารถซื้อได้ เนื่องด้วยปัจจัยต่างๆที่ได้กล่าวไปข้างต้น
ทั้งนี้ ภาครัฐมีความพยายามในการออกมาตรการเพื่อช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ฯ อาทิ ในเดือนเมษายน 2567 มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และค่าจดจำนอง ให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เหลือร้อยละ 0.01รวมถึงมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้แก่โครงการสินเชื่อบ้าน อาทิ Happy Home วงเงินโครงการ 20,000 ล้านบาท สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อเพิ่มความสามารถเข้าถึงสินเชื่อ และเมื่อเดือนกันยายน 2567 ยังมีมาตรการการรวมหนี้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อรายย่อย (Debt Consolidation) จากธนาคารแห่งประเทศไทยที่ส่งเสริมให้สถาบันการเงิน (สง.) และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ (SFIs) ผ่อนปรนเงื่อนไขอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (loan-to-value ratio) สำหรับกรณีรวมหนี้ ให้สามารถเกินกว่าเพดานที่กำหนด ทั้งนี้ผู้ให้บริการที่เป็นผู้รวมหนี้ต้องดูแลให้ภาระของลูกหนี้ภายหลังการรวมหนี้บรรเทาลงกว่าก่อนรวมหนี้ โดยมาตรการดังกล่าวจะสิ้นสุดในปี 2568
หากมองถึงการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า มีจำนวน 3,342 หน่วย ลดลงร้อยละ 6.2 และมีมูลค่า 14,874 ล้านบาท ซึ่งลดลงร้อยละ 17.7 โดยจังหวัดชลบุรีมีสัดส่วนมากที่สุดที่ร้อยละ 38.4 รองลงมาเป็นกรุงเทพฯ ที่ร้อยละ 36.4
ทั้งนี้ ในไตรมาส 2 ปี 2567 ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุด อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นจำนวน 1,737 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 52 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ซึ่งเป็นระดับราคาที่คนต่างชาติส่วนใหญ่นิยมโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดตั้งแต่ปี 2562 ถึงปัจจุบันอีกด้วย นอกจากนี้ยังมีจุดสังเกตเพิ่มเติม ว่าสัดส่วนของห้องชุดราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการเพิ่มขึ้นทั้งสัดส่วนและจำนวนหน่วยในช่วงปีหลัง โดยมีอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ของจำนวนหน่วยระหว่างไตรมาส 2 ปี 2562 ถึง ไตรมาส 2 ปี 2567 อยู่ที่ร้อยละ 12 แม้จะมีสัดส่วนจำนวนหน่วยเพียงร้อยละ 7 ของการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติในไตรมาส 2 ปี 2567 นี้ แต่มีสัดส่วนทางมูลค่ามากที่สุดถึงร้อยละ 32 หรือ 4,810 ล้านบาท หรือมูลค่าเฉลี่ยกว่า 19 ล้านบาทต่อหน่วยเลยทีเดียว
ในแง่ของภาครัฐ การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยระยะยาวได้ถึง 99 ปี เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ ยังเป็นสิ่งที่ต้องจับตามองต่อไป ทั้งนี้ ช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 จีนเป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศเป็นจำนวน 2,872 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 39.5 รองลงมาเป็นพม่า จำนวน 638 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 8.8 และรัสเซีย จำนวน 567 หน่วย หรือร้อยละ 7.8 ซึ่งมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยของจีน พม่า และรัสเซีย เท่ากับ 4.6 ล้าน 5.1 ล้าน และ 3.3 ล้านบาท ตามลำดับ
ฝั่งผู้ประกอบการเองก็มีแนวโน้มที่จะเน้นไปกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงมากขึ้น จากข้อมูลในไตรมาส 2 ปี 2567 ที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 16,442 หน่วย ลดลงร้อยละ 27.3 แต่กลับมีมูลค่าเพิ่มขึ้นที่ 184,790 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 43.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566
ในอนาคต ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย คาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปได้ แต่ผู้ประกอบการอาจต้องปรับกลยุทธ์โดยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงมากขึ้น ทำให้อาจเห็นการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างเข้มข้นสำหรับยูนิตที่สร้างไปแล้ว เพื่อลดสต็อกสินค้าคงเหลือ ในขณะที่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีกำลังซื้อไม่มากจะยังพบอุปสรรคในการซื้อที่อยู่อาศัย เราจึงอาจเห็นการฟื้นตัวในอนาคตเป็นลักษณะ K-Shaped สักอีกระยะหากประเทศไทยยังไม่มีกำลังซื้อที่สูงขึ้น หรือยังติดกับดักรายได้ปานกลางนี้