สมาคมศิษย์เก่าโครงการปริญญาโทสำหรับผู้บริหาร คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชีมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (TU X-MBA) ร่วมกับ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมูลนิธิศาสตราจารย์สังเวียน อินทรวิชัย ร่วมกันจัดงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุค 4.0 ด้วยแนวคิด “Estate Revolution สกรัมความคิด ธุรกิจอสังหา”

เพื่อให้ความรู้แก่สมาชิกและผู้เข้าร่วมสัมมนาได้เตรียมตัวรับมือกับการเปลี่ยนแปลง และสามารถพัฒนาธุรกิจและรวมถึงตนเองต่อไปในอนาคต ช่วงหนึ่งของงานสัมมนา คุณอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย บรรยายเรื่อง “MEGA Trend อสังหาฯ ยุคมิลลิเนียล”

โดยกล่าวถึงอนาคตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยช่วง 5 ปีข้างหน้า ใน 10 ประเด็นสำคัญ ประกอบด้วย

Urbanization

คุณอธิป กล่าวว่า  Urbanization คือ การมีพื้นที่ชุมชนเมืองแทนที่ชนบท ในอนาคต ประชาชนจะละทิ้งพื้นที่ชนบท ละทิ้งกิจกรรมบางอย่างของตัวเอง แล้วย้ายเข้ามาในเมือง เพราะความสะดวกสบาย แสวงหาสิ่งที่ดีขึ้นสำหรับชีวิต ประชากรจะถูกดึงดูดคนเข้ามาในเมืองมากขึ้นทำให้เมืองเติบโต ขยายตัว

มีการศึกษาระบุว่า ในอดีต  พื้นที่เฉลี่ยทั้งโลก เป็นชนบทกับเมืองอย่างละ 50% แต่อีก 30 ปี ข้างหน้าเมืองจะมีพื้นที่ 72% ชนบทลดเหลือเพียง  28%

คุณอธิป ให้ความเห็นว่า  จุดสำคัญอยู่ที่การให้คำจำกัดความเป็นเมือง องค์ประกอบสำคัญ  คือ ต้องมีระบบสาธารณสุขครบถ้วน  มีทั้งโรงพยาบาล การเก็บขยะ  กำจัดน้ำเสีย ประเด็นข้างต้น คุณอธิป กล่าวว่า สำหรับคนทำอสังหาริมทรัพย์ คือมีพื้นที่ต้องพัฒนา จึงต้องเตรียมตัว  แนวโน้ม คือ จะมีเมืองต่างจังหวัดที่เป็นเมืองขนาดใหญ่มากขึ้น โอกาสมีมากขึ้น 

“นักพัฒนา คำว่าพัฒนาไม่ใช่เจริญแล้วๆ ไปทำ นักพัฒนาที่ดีคือต้องทำจากสิ่งที่คนมองไม่เห็นพัฒนาขึ้นมาให้เป็นของที่ดีขึ้น”    

“ตอนนี้ เราจะมีเมืองใหญ่ ในแต่ละภาค เชียงใหม่เป็นเมืองใหญ่ทางเหนือ อีกหน่อยจะไม่มีแค่เชียงใหม่ จะมีเมืองใหญ่เพิ่มขึ้น เราต้องคว้าโอกาสให้ทัน”

CONNECTIVITIES

ในอนาคต รัฐบาลประกาศว่า จะมีรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ มอเตอร์เวย์ มีรถไฟเชื่อมต่อต่างประเทศ นอกจากนั้น ประเทศไทยเริ่มมีท่าเรือน้ำลึกที่ใช้โดยสารไม่ใช่ท่าเรือที่ใช้ขนของคือมีการขนส่ง คนไปยังประเทศต่างๆ โดยไม่ใช้เครื่องบินอย่างเดียว

คุณอธิป  กล่าวว่า สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  CONNECTIVITIES  ทำให้เกิดโอกาสพัฒนาข้ามพรมแดน มีการนำคนที่อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์ที่ดินของไทย  คนไทยไปใช้ประโยชน์ที่ดินของคนอื่น  

“ในอนาคต  ประเทศไทยกับภูมิภาคนี้ จะเป็นอย่างนั้น  ตอนนี้ เริ่ม Connect กันแล้ว  เราต้องเริ่มเปิดโอกาสตัวเอง”                  

“เราเริ่มมีการแข่งขันข้ามพรมแดน  ตอนนี้  Developer เมืองนอกมาเมืองไทยแล้ว เราจะเห็นการ Joint Venture JV จะมากขึ้น  JV by Company  Corporate JV ก็มีแล้ว”

“เราต้องเตรียมตัว เราพร้อมรับสิ่งเหล่านี้ไหม....ต้อง เราต้องศึกษา เราต้องรู้เขารู้เราไหม....ต้อง”

“รู้เขารู้เรา เริ่มศึกษากฎหมายต่างประเทศไหม....ต้อง  ศึกษากฎหมายต่างประเทศในการไปทำธุรกิจ ต้องรับรู้  ต้องปรับตัว“

GREEN CONCEPT 

คุณอธิป ยอมรับว่า เรื่อง GREEN CONCEPT  สิ่งเหล่านี้มีอยู่ในเมืองไทยแล้ว แต่เมืองนอกไปไกลกว่า

คุณอธิป เล่าว่า เขาไปดูงานที่นอร์เวย์  ไปเจอตึก มองไกลๆ เป็นตึกธรรมดา  ที่จริงเป็นการอนุรักษ์ธรรมชาติ  ประหยัดพลังงาน คือ ไม่ใช้สีทาผนัง  ที่เห็นเป็นการเผาเปลือกไม้ ให้กลายเป็นโทนสีออกคล้ายๆ สีน้ำตาล ที่เป็นแบบนั้นได้  เพราะได้รับ Incentive จากรัฐบาล เรื่องประหยัดพลังงาน และไม่ได้ทำเฉพาะตัวตึกแต่ย้อนไกลไปถึงวัตถุดิบ  และต้องไม่ทำลายธรรมชาติ  ไม่มีปัญหาต่อสภาพแวดล้อม

“เขามองจากจุดเริ่มต้นเลย เช่น จะซื้อคอนกรีตสักอัน ต้องเช็คเลยว่า คอนกรีตนี้ผลิตวิธีไหนประหยัดพลังงานหรือเปล่า ประหยัดแค่ไหน” 

“สิ่งเหล่านี้ในอนาคต นักพัฒนาต้องปรับตัว  เพราะคนซื้ออาจไม่ใช่คนไทยแล้ว เขาก็ Concern  เช่น โรงแรมอนุรักษ์ธรรมชาติ เขาจะมีใบไม้เป็นสัญลักษณ์ ไม่ใช่ดาว ถามว่า ทำไมเราต้องทำ เพราะวันหนึ่งข้างหน้าจะเป็นจุดที่ต้องทำโดยอัตโนมัติ ไม่ใช่ทางเลือก ถามว่า มีแนวโน้ม เข้มงวดขึ้นไหม ทั้งภาครัฐและกระแสผู้บริโภค  มีแน่นอน ต้องปรับตัวรอไว้”

TECHNOLOGY ORIENTED  

นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ข้อมูลว่า ผู้ซื้อบ้านทั้งคนไทยหรือชาวต่างประเทศเริ่มใช้เทคโนโลยีใหม่ๆ มากขึ้น  ยกตัวอย่างการชำระเงิน ที่ในอดีต เคยจ่ายที่เอทีเอ็มก่อน  ตามมาด้วยใช้บิลเพย์เม้นต์  ไปชำระที่ธนาคาร หรือจ่ายผ่านตู้เอทีเอ็ม แต่ปัจจุบัน  การจ่ายเงินที่โครงการใช้  QR Code  สิ่งเหล่านี้ลูกค้าใช้มือถือเครื่องเดียว ทั้งรับรู้ข้อมูล วิจัย จ่ายเงิน  ธุรกรรมต่างๆ ทำผ่านระบบไอที    ที่สำคัญ อีกเรื่องหนึ่ง  คือ IOT ซึ่งอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน เพราะเมืองไทยมีคนรับใช้ แต่อนาคตจะไม่มี หรือน้อยลง เหมือนต่างประเทศ โดยไต้หวัน เกาหลี ญี่ปุ่นใช้ IOT บริหารจัดการบ้าน มี  IOT security ฯลฯ

ส่วนการก่อสร้าง  เริ่มใช้เทคโนโลยีมากขึ้น บวกกับแนวโน้มว่า อาจมีการปรับค่าแรงขั้นต่ำ ถ้าเป็นอย่างนั้น  ก็ต้องหาสิ่งมาแทนแรงงาน เทคโนโลยีต่างๆ ที่นำมาใช้ ผู้บริโภคต้องยอมรับการสร้างบ้านด้วยวิธี Precast และ Prefab มากขึ้น   

“เราต้องรับทราบตรงนี้ เตรียมตัวศึกษาข้อมูล ผู้ประกอบการที่ยังไม่ทราบสิ่งเหล่านี้ ก็ต้องเตรียมตัวปรับตัว”    

HIGHER DENSITY

คุณอธิป  ให้ข้อมูลว่า ในอดีต การวางผังเมืองมักได้รับการปลูกฝังว่า  ต้องทำเมืองหลวมๆ น่าอยู่ สบายๆ แต่คอนเซ็ปต์ใหม่ ให้ความสำคัญกับ  Compact City  ให้คนอยู่รวมกันมากขึ้น ในพื้นที่ที่เล็กลง

ที่มาของความคิดนี้  เกี่ยวโยงกับต้นทุน หรือค่าใช้จ่ายภาครัฐในการให้บริการสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นการดูแลความปลอดภัย สาธารณูปโภค ไฟฟ้า น้ำประปา  

“ถ้าเดินท่อไปไกลๆ น้ำอ่อนแรงลง ต้นทุนบริการก็สูงขึ้น ความสามารถในการบริการจำนวนมากก็น้อยลง เขาต้องการให้ Compact  เพราะดูแลการเก็บขยะก็ง่าย ดูแลความปลอดภัยก็ง่าย  การขนส่งมวลชนอยู่ในวงจำกัด”  

สิ่งที่เกิดขึ้นพร้อมคอนเซ็ปต์ใหม่ คือ  ราคาที่ดินแพงขึ้น คนจำเป็นต้องอยู่ในเมืองมากขึ้น อยู่เป็นคอมแพคมากขึ้น  แต่จะเกิด “เมืองบริวาร” ของกรุงเทพฯ  คือ บริเวณด้านนอกที่รถไฟฟ้าวิ่งไปถึง  

“เรื่องเหล่านี้ นักพัฒนาต้องเข้าใจแนวโน้ม  ต้องเข้าใจว่าในอนาคต ชัดเจนว่า ในเมืองคือ High Density High Hise ออกนอกเมืองต้องเป็นการพัฒนาเมืองบริวาร”

อย่างไรก็ตาม คุณอธิป ยกตัวอย่างว่า เหตุใดจึงมีคนญี่ปุ่นทำงานนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ระยอง  ยอมออกจากสุขุมวิท ไปทำงานแล้วกลับทุกวัน เพราะลูกเมียไม่เอาด้วย แถวนั้นไม่มีอะไรซื้อ ไม่มีอะไรกิน

“ถ้าในอนาคตมีรถไฟฟ้าความเร็วสูง มีระบบขนส่งที่ดี ทำให้การอยู่ไม่แตกต่าง ทำงานตรงไหนก็ได้ ทุกอย่างลงตัว สามารถกำหนดเวลาเดินทาง การพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเปลี่ยนรูปโฉม โดยผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องอยู่ใกล้แหล่งงาน อยู่ตรงไหนก็ได้ ที่มีรถไฟฟ้าบริการถึง”

LESS LABOR INTENSIVE  

เป็นแนวโน้มที่เห็นกันแล้วว่า คนงานจะไม่มี ซึ่งหมายถึงคนงานต่างด้าวด้วย  เรื่องนี้ จะสนับสนุนเรื่องที่พูดไปแล้ว คือ Technology Oriented คือต้องใช้เครื่องทุ่นแรงที่ไม่ใช่คน   ทำให้นักพัฒนาต้องเข้าใจ และปรับตัว  

INTERNATIONAL STANDARD       

ในอนาคต มาตรฐานที่ใช้ในการทำงานจะไม่ได้มีแต่ มอก. อย่างเดียว  รวมถึงต้องยอมรับว่า ลูกค้าต้องมาจากที่อื่น และมี Perception ของเขาเองว่า ต้องการใช้ INTERNATIONAL STANDARD INTERNATIONAL BROKER  INTERNATIONAL PROPERTY MANAGEMENT  INTERNATIONAL CONTRACCTOR  ที่ใด นักพัฒนาไทย ต้องเตรียมความพร้อม  ปรับตัว เพื่อรองรับเรื่องดังกล่าว 

“อย่าคิดว่า พวกนี้มาจะทำให้เราทำงานยาก ผมคิดว่ายาก แต่เราอยู่ได้ เราขายได้ น่าจะดีกว่า”

“ผมว่าดีด้วยซ้ำไปว่า ทำให้พนักงาน ลูกน้องของเราที่ทำงานที่ไซต์ทำงานถูกต้อง เพราะฉะนั้นก็ลองพิจารณาดู ถ้าเราไม่ปรับตัว คนอื่นปรับตัว คนอื่นได้ประโยชน์มากกว่า

REGIONAL VS. LOCAL     

คุณอธิป ฉายภาพว่า  สิ่งที่เห็นกันอยู่ คือ  จีนเริ่มเข้าไปลงทุนในลาว กัมพูชา พม่า  รวมทั้งไทยมากขึ้นเรื่อยๆ  ในอนาคต  ความเปลี่ยนแปลงที่ควรเกิดขึ้น คือ  การคุยเรื่องจับมือกัน เหมือน EU

“ผมคิดว่า  ของเราควรเป็นอย่างนั้น เราไม่ควรแข่งขายข้าวกับเวียดนาม  เราไม่ควรแข่งกันขายยางกับมาเลเซีย อินโดนีเซีย  ทำไมเราไม่แพ็กแล้วสร้างประโยชน์ร่วมกัน”

“ขณะเดียวกัน ใครเก่งเรื่องอะไรช่วยกันทำ อย่างเช่น แอร์บัสผลิตในยุโรป แต่ละคนประกอบ เยอรมันประกอบส่วนหนึ่ง อังกฤษประกอบส่วนหนึ่ง  แล้วมารวมกันผลิตที่ฝรั่งเศส ทำไมทำอย่างนั้นเพราะเขาคิดว่า คนไหนเก่งเรื่องอะไร และมี Economy of Scale  คนนั้นเป็นคนผลิต อย่าไปแย่งทำงานเรื่องเดียวกัน”

“อสังหาก็คล้ายๆ กัน บางทีเราต้องมองว่า ทำเลตรงไหน ควรทำอะไรใน Region ของเรา อาจมีคล้ายบางส่วน แข่งกันบางส่วน”

คุณอธิป กล่าวถึงความสำคัญของการศึกษาพฤติกรรมของคนต่างชาติ  โดยยกตัวอย่าง การสร้างสวนของคนออสเตรเลียว่า ทำไว้หลังบ้าน ขณะที่ของไทยอยู่หน้าบ้าน  

“ของออสเตรเลียเขาเอาสวนไปหลังบ้าน บ้านมาชิดข้างหน้าเลย เพราะเขาคิดว่า สวนเป็น Privacy

แล้วคิดว่าอยากทำบาร์บิคิว ทำกิจกรรมอะไรอยู่ข้างหลัง เพราะฉะนั้น เราจะเห็นพฤติกรรมที่มีความหลากหลาย แตกต่าง”

สิ่งที่ควรเกิดขึ้น คือ การศึกษาพฤติกรรมคนต่างชาติ  เพื่อให้นำเสนอฟังก์ชั่น  ที่ใช้ประโยชน์ได้จริงรวมถึงการทำ Cross Border  ศึกษาการทำอสังหาต่างประเทศ

“สิ่งเหล่านี้ ในอนาคตอาจต้องดูว่า เราพร้อมออกไปเผชิญโลกกว้างไหม ยอมรับสิ่งเปลี่ยนแปลงในอนาคตหรือเปล่า”

 INCREASING PRICE POINT   

“ไม่มีอะไรในโลกนี้ที่จะถอยหลังลงแล้ว ราคาอสังหาเป็นหนึ่งในจำนวนนั้น คิดว่าราคาต่อตารางเมตรมีแต่จะสูงขึ้น”

“ราคา PRICE POINT  ก็ขึ้นนะครับ แต่วิธีการจัดการทำให้กระทบผู้ซื้อน้อยลง คือ มันมีราคาต่อหน่วย และขนาด แนวโน้มเราจะไปปรับขนาด”

เรื่องแรก ปัจจุบัน  คอนโดมิเนียม ขนาดเล็กที่สุด คือ 20 กว่าตารางเมตร   อนาคตอาจได้เห็นขนาดต่ำกว่า 20 กว่าตารางเมตรก็เป็นได้  

คุณอธิป อธิบายว่า ที่ต้องเป็นอย่างนั้น เพราะต้องรักษา PRICE POINT  ให้อยู่ในราคาที่ผู้ซื้อซื้อได้ ขณะที่ราคาต่อตารางเมตรสูงขึ้น เป็นผลจากราคาที่ดินสูงขึ้น ราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น  ค่าแรงสูงขึ้น ทุกอย่างขึ้นหมด  

“เราต้องเป็นห่วงผู้ซื้อ ผู้ซื้อจะปีนไปไม่ถึง สิ่งที่ทำได้ คือ ลดขนาด เพื่อปรับให้ราคา Price Point  ขึ้น อยู่ในระดับที่คนรับได้ ก็คือ ต้องลดขนาด”

“ลดขนาดให้ผู้ซื้อรู้สึกว่า เขาไม่ได้ซื้อของผิดปกติ  ซึ่งจุดนี้สัมพันธ์กับเรื่อง Minimal”

MINIMALIST WITH HIGHER PERFORMANCE                    

คุณอธิป ขยายความว่า การลดขนาด จุดสำคัญ อยู่ที่การทำอะไรก็ตามให้เล็กลง อาจใช้คำว่า เป็น ขนาดครอบครัว.ไม่ต้องเผื่อคนอื่น บางฟังก์ชั่นอาจต้องดีไซน์ใหม่  ไม่มีจุดอะไรฟุ่มเฟือย ไม่มีจุดที่ลูกค้ารู้สึกว่าตรงนี้จ่ายไปแล้วเอาไว้ทำอะไร

“ทุกอย่างต้องถูกวิเคราะห์ มีการดีไซน์ให้อย่างคุ้มค่า เกิด MINIMALIST แต่ต้องเป็น HIGH PERFORMANCE คือ ของเล็กลง แต่บริการการใช้สอยเหมือนเดิม เป็นโจทย์ที่ยาก แต่เป็นหน้าที่ของนักพัฒนา”  

“ถ้าทำอะไรก็ได้ ใครๆ ก็ทำเป็น เราไม่ควรเรียกตัวเองว่าเป็น  Developer”

“Developer คือ พัฒนาในสิ่งที่คนอื่นทำไม่ได้ แล้วเอามาเป็นสิ่งที่ลูกค้ายอมรับได้”

สุดท้าย คุณอธิป ยอมรับว่า สิ่งที่กล่าวทั้ง 10 ข้อ อาจไม่ได้เกิดขึ้นใน 5 ปี ขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอกด้วย เช่น ถ้าภาคการเมืองไม่ทำรถไฟความเร็วสูงต่อ Connectivity ก็จะช้าลง  การส่งเสริมเรื่อง Urbanization  ผังเมืองเป็นอย่างไร   

ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวถึงประเด็นสำคัญอีกเรื่องด้วยว่า การบริหารโดยเน้นการเป็นเมืองรวมศูนย์ คือ ยังไม่กระจายความเจริญออกไป ไม่มีการสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนกระจายการลงทุนไปที่อื่น  กรุงเทพฯ ก็จะเป็นเมืองโตเดี่ยวตลอดไป  คือ ใครๆ ก็อยากจะเข้ามาหากรุงเทพ  หรือภาคเหนือใครๆ ก็อยากไปเชียงใหม่   

“ตอนนี้ทางใต้ มีการกระจายบ้าง  ศูนย์รวมอยู่ที่หาดใหญ่ การท่องเที่ยวอยู่ที่ภูเก็ต เริ่มไม่มีลักษณะของการโตเดี่ยวในแต่ละจุด มีการกระจายความเจริญ”

จุดนี้ คุณอธิป เน้นให้เห็นถึงบทบาทของนักพัฒนาว่า ถ้านโยบายชัดเจน  เป็นรูปธรรม ทั้งหมดที่กล่าวข้างต้นก็เป็นไปได้

“Developer เรายินดีทำตามความต้องการของทั้งภาครัฐและลูกค้าอยู่แล้ว  แต่ก็ขึ้นอยู่กับโอกาสที่จะ

อำนวยมา การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานก็ตาม นโยบายผังเมืองก็ตาม  จะเกิดขึ้นตามนโยบายของภาครัฐเรื่องการกระจายอำนาจ การกระจายความเจริญสู่ท้องถิ่น แต่เป็นเรื่องควบคุมไม่ได้”