มุมมองที่น่าสนใจที่ถูกสะท้อนออกมาจาก สมพล ตรีภพนารถ กรรมการผู้จัดการธุรกิจศูนย์การค้า บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) เจ้าของศูนย์การค้าเอ็ม บี เค เซ็นเตอร์ ในฐานะของการเป็นรีเทล ดีเวลลอปเปอร์ ที่พัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในบ้านเรามากว่า 30 ปี ก็คือทิศทางการเติบโตของร้านอาหารในศูนย์การค้ามีออกมาค่อนข้างดี ส่วนหนึ่งมาจากการปรับ เปลี่ยนไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่ให้ความสำคัญกับการทานอาหารรวมถึงสังสรรค์ในร้านอาหารมากขึ้น โดยมีความถี่ในการใช้บริการสูงถึงสัปดาห์ละ 2 – 3 ครั้ง โดยการใช้บริการจะออกมาในลักษณะของการแชร์กัน ทำให้มีค่าใช้จ่ายต่อครั้งต่อคนไม่สูงมากนัก จึงกลายเป็นแรงส่งชั้นดีให้กับการเติบโตของตลาด

ยิ่งในช่วงของการระบาดของโควิด – 19 ในปีที่ 2 ที่คนไทยเริ่มจะออกมาทานอาหารนอกบ้านมากขึ้น หลังจากที่อั้นกับมันมาตลอดในช่วงปีแรกของการระบาด แม้เศรษฐกิจจะยังกลับมาฟื้นตัวไม่เต็มที่นัก แต่ผู้บริโภคก็ยังมีการใช้บริการร้าน อาหาร โดยลดในส่วนที่จะช้อปปิ้งแฟชั่นลง ทำให้ร้านอาหารชื่อดังหลายแบรนด์มีการต่อคิวค่อนข้างยาว

จากทิศทางดังกล่าว ทำให้การรีโนเวทครั้งใหญ่ของศูนย์การค้าเอ็ม บี เค ที่จะเริ่มทยอยเปิดตัวโฉมใหม่ตั้งแต่ปลายเดือนธันวาคมนี้ไปจนถึงไตรมาสแรกของปี 2565 มีการปรับมิกซ์ภายในศูนย์ใหม่ โดยเพิ่มพื้นที่ส่วนที่เป็นร้านอาหารมากขึ้นจากเดิมที่มีสัดส่วนประมาณ 16% มาเป็น 25% โดยมีพื้นที่ที่เป็นโซนของร้านอาหารกว่าหมื่นตารางเมตร

ในการนี้ จะมีเติมแบรนด์ร้านอาหารใหม่ๆ รวมถึงร้านกาแฟ และร้านเครื่องดื่ม ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่เข้าไปหลายแบรนด์ ชินคันเซ็น ซูชิ Secret Chamber (ซีเคร็ต แชมเบอร์) ทิม ฮอร์ตันส์, GQ, เฮือนอีแม่, บ้านคุณแม่, สุกี้ตี๋น้อย, Oppa Daek, ลิ้มเหล่าโหงว, Hunter Village เป็นต้น โดย สมพล บอกว่า จะเลือกร้านอาหารที่แตกต่างหรือศูนย์การค้าอื่นๆ ไม่มีเป็นอันดับแรกก่อน อย่างสุกี้ตี๋น้อย ก็ถือเป็นครั้งแรกที่ร้านสุกี้แบรนด์นี้เข้ามาเปิดในศูนย์การค้าใจกลางเมืองสิ่งที่น่าสนใจก็คือจะมีการเพิ่มโซนที่เป็นพื้นที่แฮงก์เอาท์ที่ขายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ ตอบโจทย์นักเที่ยวกลางคืน โดยมีการปรับเปลี่ยนเป็นระเบียงแทนการใช้กระจกใสกั้น มีร้านที่เพิ่มมา อาทิ Cat on the Roof, Secret Chamber, และ Taurus ซึ่งเป็นแบรนด์ร้านผับกึ่งเรสเทอรองต์ที่คุ้นชินในช่วงยุคปี 2530 เป็นการเพิ่มโซนดังกล่าวเข้ามาเพื่อรองรับกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนทำงานรุ่นใหม่โดยเฉพาะ ซึ่งเป็นตัวช่วยในการเติมเต็มให้ศูนย์การค้าเอ็ม บี เค เป็นสถานที่ที่มีมื้ออาหารรองรับตั้งแต่มื้อเช้า กลางวัน เย็น ไปจนถึงมื้อกลางคืน

การปรับพื้นที่ในรูปแบบดังกล่าวนี้ เป็นการปรับเพื่อให้สอดรับกับเอ็ม บี เค โฉม ใหม่ที่จะเปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง โดยมีร้านดองกิ ที่จะเปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง เป็นแม่เหล็กสำคัญที่เข้ามาช่วยเติมเต็มและสอดรับไลฟ์สไตล์แบบ 24 ชั่วโมงของคนไทย ซึ่งในช่วงแรกของการเปิดตัวดองกิ จะให้บริการตั้งแต่เวลา 10.00 น. – 24.00 น. ก่อนที่จะปรับเป็นเปิดแบบ 24 ชั่วโมงในเฟสต่อไป

ก่อนหน้าของการปรับโฉมนั้น ห้างสรรพสินค้าโตคิวของญี่ปุ่นได้ถอนตัวออกจากประเทศไทย ทำให้ห้างที่อยู่คู่กับศูนย์การค้าเอ็ม บี เค ต้องถอนตัวตามไปด้วย ทำให้ต้องมีการเติมเต็มแมกเน็ตใหม่ๆ เข้าไป ซึ่งพื้นที่ในส่วนดังกล่าวนี้ จะถูกแทนที่ด้วยดองกิที่เป็นสาขา 4 ในบ้านเรา และพื้นที่ร้านค้าปลีกของเครือไอซีซี ของสหพัฒน์ ที่จะมีการจับมือร่วมทุนกับญี่ปุ่นในการเติมเต็มร้านค้าปลีกรูปแบบใหม่ๆ เข้ามา

“ดองกิ จะเป็นอีกหนึ่งแม่เหล็กสำคัญของเอ็ม บี เค โฉมใหม่ นอกเหนือจากการเพิ่มพื้นที่ที่เป็นสถาบันสอนพิเศษที่มีสถาบันสอนพิเศษชื่อดัง 25 รายเข้ามาเปิด ทำให้เป็นตัวช่วยชั้นดีในการเพิ่มทราฟฟิกให้กับศูนย์ ขณะเดียวกันก็มีการใช้เวลาในศูนย์นานขึ้น ทำให้ร้านอาหารจะเป็นตัวที่เข้ามาเชื่อมต่อมื้ออาหารในแต่ละมื้อ ขณะที่ดองกิที่จะเปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมงในเฟสต่อไป จะทำให้มีคนหมุนเวียนตลอด 24 ชั่วโมงเหมือนกับที่ญี่ปุ่นที่คนมาแฮงก์เอาท์ก่อนที่จะช้อปปิ้งต่อ ทำให้เรามั่นใจว่าจะมีคนหมุนเวียนภายในศูนย์วันละไม่ต่ำกว่า 8 หมื่นคน โดยเราหวังว่าจะเพิ่มเป็น 9 หมื่นคนในสเตปต่อไป”

การนำร่องเปิดให้บริการในช่วงปลายเดือนธันวาคมนี้ จะมีการจัดแคมเปญอีเวนท์ต่าง ๆ เฉลิมฉลองภายใต้คอนเซ็ปต์ MBK MB COOL เพื่อให้ลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการได้สัมผัสบรรยากาศการตกแต่งใหม่ครั้งแรกของศูนย์การค้าในเมืองไทยกับจอ LED 3D ขนาดใหญ่ ร้านอาหาร ร้านค้าแบรนด์ชั้นนำนอกจากนี้ยังมีสถาบันการศึกษาที่รวบรวมติวเตอร์กวดวิชาไว้ในที่เดียว 25 สถาบัน ศูนย์กลาง Mobile & Gadget ครบวงจรและใหญ่ที่สุด รวบรวมผู้ให้บริการเครือข่ายโทรศัพท์มือถือ ค่ายมือถือทุกค่าย ศูนย์ซ่อมมือถือ โดยการปรับโฉมในครั้งนี้จะมีการปรับกลุ่มเป้าหมายคนที่เข้ามาเดินในศูนย์ใหม่ จากเดิมที่เป็นนักท่องเที่ยว 60% และคนไทย 40% จะปรับมาเป็นคนไทย 60% และนักท่องเที่ยว 40% ซึ่งเป็นการปรับตัวเลขตามผลกระทบของตลาดท่องเที่ยวบ้านเราที่ยังมีกรุ๊ปทัวร์ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญเข้ามาไม่มากนัก จากในอดีตที่ย้อนไปเมื่อปี 2556 เอ็ม บี เค เคยมีนักช้อปที่เข้ามาเดินในศูนย์สูงถึง 120,000 คนต่อวัน

ที่น่าจับตามองก็คือการปรับโฉมในครั้งนี้ เอ็ม บี เค จะมีการปรับรูปแบบการสร้างรายได้ใหม่ เป็นการใช้วิธีแบ่งเปอร์เซ็นต์รายได้หรือค่าจีพี แทนที่จะเป็นการจ่ายค่าเช่าตามขนาดพื้นที่แบบเดิมตายตัว ซึ่งถือได้ว่าการเก็บจีพีจะได้ประโยชน์ทั้ง 2 ฝ่าย ทั้งร้านเองก็ไม่ต้องเสี่ยงหากมีลูกค้าน้อยรายได้ไม่ค่อยดีโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่มีสถานการณ์โควิดแบบนี้ ร้านค้าก็ไม่ต้องเสี่ยงเกินไป เท่ากับว่าขายได้มากน้อยเท่าใดก็จ่ายค่าจีพีตามสัดส่วนที่เจรจาตกลงกันไว้ ซึ่งมีตั้งแต่ 5-35% แล้วแต่ขนาดพื้นที่ ขนาดกิจการ เป็นต้น

“เราทุ่มงบในการปรับโฉมถึง 500 ล้านบาท เพื่อทำให้เอ็ม บี เค กลายเป็นเดสติเนชั่นของการใช้ชีวิตตลอด 24 ชั่วโมง ซึ่งแน่นอนว่าจะเข้ามาช่วยเพิ่ม Occupancy Rate ของร้านค้าในศูนย์มีตัวเลขออกมาที่ 96% ซึ่งเป็นตัวเลขที่เพิ่มจากปัจจุบันที่มีประมาณกว่า 70% ขณะที่การจัดเก็บรายได้ในรูปแบบของค่าจีพี เมื่อมีคนเข้ามาใช้บริการในศูนย์เพิ่มขึ้นจะส่งผลต่อรายได้ที่เพิ่มขึ้นตามมา ซึ่งจะเห็นผลเป็นรูปธรรมในปีหน้าหลังจากการเปิดให้บริการแบบเต็มเฟสตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 เป็นต้นไป”