หากสังเกตให้ดีแล้วจะพบว่า ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีทำเลอยู่ในย่าน CBD ของกรุงเทพฯ เกือบทั้งหมดจะตั้งอยู่ในบริเวณใกล้ 4 แยก ไล่เลียงตั้งแต่ย่านสี่แยกปทุมวัน ที่มีศูนย์การค้าอย่าง MBK สยามดิสคัฟเวอรี่ สยามเซ็นเตอร์ พารากอน และสยามสแควร์ วัน
ขณะที่สี่แยกราชประสงค์ จะมีทั้งเซ็นทรัลเวิลด์ เกษรพลาซ่า และอัมรินทร์พลาซ่า เลยมาหน่อยที่สี่แยกเพลินจิต ก็มี เซ็นทรัล เอ็มบาสซี่ และที่สี่แยกอโศก จะมีศูนย์การค้าเทอร์มินัล 21 หรือที่สี่แยกพระราม 9 และ ห้าแยกลาดพร้าว ก็ถูกยึดครองโดยเซ็นทรัล พระราม 9 และเซ็นทรัล ลาดพร้าว
ส่วนถนนสายการค้าเส้นใหม่ในเขต CBD อย่างถนนพระราม 4 ก็น่าสนใจไม่น้อย เพราะกำลังมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เข้าไปยึดสี่แยกสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นโครงการ ONE BANGKOK ของคุณเจริญ ที่ยึดสี่แยกสาทรเอาไว้ และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่เป็นการร่วมทุนของกลุ่มโรงแรมดุสิตธานีกับเซ็นทรัลพัฒนาอย่างเซ็นทรัล ดุสิต ที่มีมูลค่าการลงทุนทั้งโครง การมิกซ์ยูสทั้ง 4 องค์ประกอบรวม 46,000 ล้านบาท พื้นที่รวม 440,000 ตร.ม. บนที่ดิน 23 ไร่ ก็อยู่มุมถนนสีลม-พระราม 4
โครงการดังกล่าวนี้ ประกอบไปด้วย โรงแรม Dusit Thani Bangkok จำนวน 39 ชั้น 257 ห้อง เตรียมเปิดกลางปี 2024; อาคารสำนักงาน Central Park Offices พื้นที่ (GBA) 130,000 ตร.ม. เตรียมเปิด Q2/2025; ศูนย์การค้า Central Park พื้นที่ (GBA) 130,000 ตร.ม. เตรียมเปิด Q3/2025; และที่พักอาศัย พื้นที่ขนาด 50,500 ตร.ม. แบ่งเป็น Dusit Residences และ Dusit Parkside เตรียมเริ่มทยอยส่งมอบห้องให้ลูกค้าในปลายปี 2025
ทำไมโครงการใหญ่ๆ เหล่านั้น ถึงเลือกยึดทำเลที่ใกล้สี่แยกหรือหัวมุมของถนนที่เป็นจุดตัดของถนนหลัก 2 เส้น คำตอบผ่านมุมมองของ วัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ที่ให้ไว้ ถือว่าน่าสนใจไม่น้อย โดยผู้บริหารของเซ็นทรัลพัฒนา มองว่า การเลือกทำเลที่เป็นจุดตัดของถนน 2 เส้นจะทำให้มี Catchment Area ที่ครอบคลุมได้ถึงทั้ง 4 ด้าน ยิ่งหากจุดตัดของถนน 2 เส้นไหนเป็นโลเคชั่นที่เป็นจุดเชื่อมต่อของขนส่งสาธารณะอย่างรถไฟฟ้าก็ยิ่งจะช่วยเพิ่มจำนวนคนหมุนเวียนในแต่ละวันได้อย่างมหาศาล
ตัวอย่างที่สะท้อนภาพในเรื่องนี้ก็คือจุดตัดของถนนสุขุมวิทกับอโศกที่เป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าใต้ดินกับลอยฟ้า หรืออย่างโลเคชั่นย่านสยามที่เป็นย่านที่มีคนเดินทางหมุนเวียนในแต่ละวันเป็นจำนวนมาก และล่าสุดอย่างจุดตัดของถนนสีลมกับพระราม 4 ที่ผู้บริหารของเซ็นทรัลพัฒนา นิยามว่า มันคือ Super Core CBD ใจกลางกรุงเทพฯ ที่เป็นย่าน Financial และ Affluent Neighborhood ที่มีกลุ่มเป้าหมายที่มีเป็นคนมีรายได้สูงของกรุงเทพฯ อาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก
“เซ็นทรัล พาร์คนั้นจะเป็นโครงการมิกซ์ยูสระดับลักชัวรี่หนึ่งเดียวที่มี Major Interchange Station ที่ BTS & MRT 2 สายหลักตัดกัน จึงมี Accessibility เข้าสู่โครงการได้อย่างไร้รอยต่อ อีกทั้งกลุ่มเป้าหมายมีความ Unique ทั้งด้านกำลังซื้อ High Purchasing Power และด้านไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต การปั้นแบรนด์ Central Park ในส่วน Retail ติดกับ Urban Park จึงเป็น High-end Lifestyle Hub ที่สมบูรณ์แบบแห่งแรกที่ไม่เคยมีมาก่อนของย่านสีลม”
เธอขยายความต่อว่า ย่านนี้ถือเป็นศูนย์กลาง Financial & Commercial District เป็นที่ตั้งของบริษัทชั้นนำของประเทศและระดับโลก ย่านที่อยู่อาศัยระดับ Ultra-luxury กว่า 17,000 Units, Luxury Hotels กว่า 6,500 keys, Grade-A Office Towers มีพื้นที่ GLA 1.5 ล้านตร.ม., Embassies & Consulates 47 แห่ง รวมถึงมหาวิทยาลัย, โรงเรียน และโรงพยาบาลชั้นนำของประเทศ โดยเราตั้งเป้าทราฟิกของโครงการประมาณ 25 ล้านคนต่อปี และจะมี Regular Quality Traffic จากผู้คนที่ใช้ชีวิตภายในโครงการทั้งในส่วน Ultra-Luxury Residences, Hotel, Offices อีกด้วย
หากมองเข้ามาที่กลยุทธ์การขยายสาขาของเซ็นทรัลพัฒนาแล้วจะพบว่า มีการเลือกใช้การขยายสาขาด้วยการขีดวงกลมเพื่อดูเทรนด์การเติบโตหรือการขยายตัวของเมืองนั้น เซ็นทรัลพัฒนาถือเป็นผู้พัฒนาศูนย์การค้าที่ให้ควาสำคัญกับ เรื่องนี้มาตลอด ซึ่งภาพที่สะท้อนให้เห็นถึงเรื่องดังกล่าวนี้ก็คือการขยายศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ที่วงกลมวงแรกจะเป็นเขต CBD มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่หลายศูนย์อยู่แทบจะเต็มพื้นที่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นเซ็นทรัลเวิลด์ หรือเซ็นทรัล พระราม 9
นอกจากนี้ยังมีศูนย์การค้าของกลุ่มเดอะมอลล์ที่มีทั้งเอ็มโพเรียม เอ็มควอเทียร์ และโครงการใหม่คือเอ็มสเฟียร์ ศูนย์การค้าของสยามพิวรรธน์ ในกลุ่ม “วันสยาม” อย่างสยามดิสคัฟเวอรี่ สยามเซ็นเตอร์ และสยามพารากอน รวมถึงศูนย์การค้าเอ็มบีเค
การเลือกเปิดโครงการเซ็นทรัล พาร์คขึ้นมา แม้จะดูว่ามีโลเคชั่นใกล้เคียงกับเซ็นทรัลเวิลด์ แต่เซ็นทรัลพัฒนาก็เลือกใช้วิธีการวาง Positioning ของทั้ง 2 ศูนย์ให้แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง โดยเซ็นทรัลเวิลด์จะถูกวางไว้ให้เป็น “โกลบอล เดสทิเนชั่น” ที่ตอบโจทย์การเป็นแหล่งช้อปปิ้งระดับโลก
ส่วนเซ็นทรัล พาร์คจะเป็นศูนย์การค้าที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่ม Affluent โดยวางให้เป็นศูนย์การค้าที่สร้างสรรค์ประสบการณ์ The New Luxury โดยสร้างให้เป็น High-end Lifestyle Hub ที่สมบูรณ์แบบแห่งแรกของย่านสีลม พระราม 4
ในรอบวงที่ 2 ที่เกิดขึ้นจากการขยายเมืองของกรุงเทพฯ เมื่อ 30 – 40 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเซ็นทรัลพัฒนามีศูนย์การค้าอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า เซ็นทรัล รามอินทรา เซ็นทรัล พระราม 3 เซ็นทรัล บางนา เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ และเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ ซึ่งเซ็นทรัล ลาดพร้าว คือตัวอย่างที่ดีของการขยายเมืองในช่วงเวลานั้นที่รองรับกับการเติบโตในย่านทางเหนือของกรุงเทพฯ
ขณะที่ในรอบวงที่ 3 จะเป็นรอบวงล่าสุดที่เกิดจากการขยายเมืองกรุงเทพฯ ทำให้ย่านต่างๆ อย่างศาลายา บางบัวทอง ราชพฤกษ์ พระราม 2 มหาชัย ศาลายา และนครปฐม เป็นต้น ซึ่งเป็นย่านที่ถือเป็นโอกาสทางการตลาดของการขยายสาขาเข้าไปเปิดเพื่อรองรับกับการเติบโตของเมือง
โดยเฉพาะกับมหาชัย และนครปฐม ที่จะทำหน้าที่เป็น “แซทเทิลไลท์ ทาวน์” ที่รองรับการเจริญเติบโตของเมืองได้เป็นอย่างดี
ปัจจุบัน เซ็นทรัลพัฒนามีศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวสต์เกต ในย่านบางบัวทอง ซึ่งถือเป็นด้านตะวันตกของกรุงเทพฯ เซ็นทรัล พระราม 2 เซ็นทรัล มหาชัย เซ็นทรัล ศาลายา เซ็นทรัลวิลเลจ ซึ่งเป็นศูนย์การค้าในแนวลักชัวรี่ เอาท์เลต มอลล์ เซ็นทรัล อยุธยา และโครงการเซ็นทรัล เวสต์วิลล์ ราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นโครงการลงทุน 6,200 ล้านบาท สร้างเป็นศูนย์การค้าในคอนเซ็ปต์ของ Semi Outdoor ที่มีต้นแบบความสำเร็จมาจากศูนย์การค้าเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของครอบครัวรุ่นใหม่แบบ Day to Night และจะเปิดให้บริการในไตรมาส 4 ของปีนี้ รวมถึงเซ็นทรัล นครปฐม ที่จะเปิดในปีถัดไป
ทั้งหมดเป็นคำตอบที่ถูกเฉลยให้เห็นถึงการสร้างโอกาสในการเติบโตของผู้เล่นรายนี้...