กลยุทธ์หนึ่งในการเลือกโลเคชั่นในการลงทุนทำศูนย์การค้าขนาดใหญ่ของเซ็นทรัลพัฒนา ก็คือการขีดวงกลมที่มี ศัพท์เรียกว่า “Ring of Fire” ซึ่งในวงแรกจะเป็นเขตตัวเมืองที่เป็นโลเคชั่นสำคัญ ส่วนวงกลมที่ 2 และวงที่ 3 จะเป็นการตีเส้น ตามการขยายตัวหรือการเติบโตของเมืองหรือจังหวัดนั้นๆ
ยกตัวอย่างให้เห็นภาพก็คือหากเป็นการลงทุนทำศูนย์การค้าในพื้นที่กรุงเทพฯ นั้น วงแรกจะเป็นพื้นที่ที่เรียกว่า CBD หรือ Central Business District ที่แปลเป็นภาษาไทยตรงตัวว่า ย่านศูนย์กลางทางธุรกิจนั้น ในวงนี้จะเป็นพื้นที่ที่เราคุ้นเคย อาทิ ย่านสยาม ราชประสงค์ ชิดลม - เพลินจิต สุขุมวิท หรือพระราม 4 รวมถึงย่านพระราม 9 ที่เป็นทำเลที่กำลังถูกจับตามอง อย่างมาก
ในวงแรกนี้มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่หลายศูนย์อยู่แทบจะเต็มพื้นที่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นเซ็นทรัลเวิลด์ หรือเซ็นทรัล พระราม 9 รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่เซ็นทรัลพัฒนา ลงทุนร่วมกับกลุ่มโรงแรมดุสิตในโครงการดังกล่าว ที่จะเปิดตามมา
นอกจากนี้ยังมีศูนย์การค้าของกลุ่มเดอะมอลล์ที่มีทั้งเอ็มโพเรียม เอ็มควอเทียร์ และโครงการใหม่ คือเอ็มสเฟียร์ ศูนย์การค้าของสยามพิวรรธน์ในกลุ่ม “วันสยาม” อย่างสยามดิสคัฟเวอรี่ สยามเซ็นเตอร์ และสยามพารากอน รวมถึงศูนย์ การค้าเอ็มบีเค
ส่วนในรอบวงที่ 2 เป็นพื้นที่ที่เกิดขึ้นจากการขยายเมืองของกรุงเทพฯ เมื่อ 30 – 40 ปีที่ผ่านมา และพื้นที่ในส่วนนี้ เริ่มมีการยกระดับขึ้นจนกลายเป็นย่าน New CBD โดยเซ็นทรัลพัฒนามีศูนย์การค้า อย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า เซ็นทรัล เซ็นทรัล พระราม 3 เซ็นทรัล บางนา เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ เป็นต้น ซึ่งเซ็นทรัล ลาดพร้าว คือตัวอย่างที่ดีของ การขยายเมืองในช่วงเวลานั้นที่รองรับกับการเติบโตในย่านทางเหนือของกรุงเทพฯ
ขณะที่ในรอบวงที่ 3 จะเป็นรอบวงล่าสุดที่เกิดจากการขยายเมืองกรุงเทพฯ ทำให้ย่านต่างๆ อย่างศาลายา บางบัว ทอง ราชพฤกษ์ พระราม 2 และมหาชัย เป็นต้น ซึ่งเป็นย่านที่ถือเป็นโอกาสทางการตลาดของการขยายสาขาเข้าไปเปิดเพื่อ รองรับกับการเติบโตของเมือง ซึ่งถ้าดูตามแนวทางในการขยายศูนย์การค้าของเซ็นทรัลพัฒนาแล้ว การเข้าไปลงทุนศูนย์การ ค้าขนาดใหญ่ในจังหวัดนครปฐมจึงเป็นเป้าหมายถัดไป ที่ถูกวางไว้เพื่อรองรับความเจริญของเส้นรอบวงที่ 3 ที่วันนี้ขยายไปถึง จังหวัดข้างเคียงอย่างนครปฐม อยุธยา และมหาชัยแล้ว
การเลือกใช้กลยุทธ์วงแหวนแห่งไฟหรือ Ring of Fire มาเป็นตัวเลือกโลเคชั่นนั้น ทำให้เซ็นทรัลพัฒนาสามารถลงทุน ทำศูนย์การค้าได้ตามช่องว่างของตลาดที่เปิดกว้าง สิ่งที่ตามมาก็คือในบางพื้นที่สามารถมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ได้หลายศูนย์ อาทิ ที่ชลบุรีมีถึง 4 ศูนย์การค้ากระจายอยู่ที่ตัวเมือง 1 ศูนย์ ศรีราชา 1 ศูนย์ และที่พัทยาอีก 2 ศูนย์ เป็นต้น
การมองภาพรวมของการขยายตัวของเมืองตามมุมมองแบบ Ring of Fire นี้ ไม่เพียงช่วยในแง่ของการมองโอกาส ใหม่ๆ ในการลงทุนทำศูนย์การค้าเท่านั้น แต่ยังเข้ามาเป็นตัวช่วยในการวิเคราะห์ภาพรวมที่เปลี่ยนแปลงไปของพื้นที่ในแต่ ละโลเคชั่นอีกด้วย
โดยเฉพาะกับการเติบโตของเมือง ที่เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วทั้งกับเรื่องของการขยายตัวของเมืองจนเกิด ชุมชนใหม่ๆ การเกิดเส้นทางคมนาคมในรูปแบบที่แตกต่างจากเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า และการ เกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ
สิ่งเหล่านี้เข้ามาเป็นตัวช่วยในการกำหนดว่า ควรจะมีการรีโนเวทหรือปรับโฉมโครงการที่ลงทุนทำไปก่อนหน้านั้น อย่างการออกมาประกาศลงทุนปรับโฉมครั้งใหญ่แบบ Total Transformation กับ 4 ศูนย์การค้าในเครือ คือเซ็นทรัล บางนา เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต โดยใช้เงินลงทุนถึงกว่าหมื่นล้านบาท และ 3 ใน 4 ศูนย์ที่อยู่ในแผนการปรับตัวจะอยู่ในกรุงเทพฯ
ตัวอย่างในเรื่องนี้ก็คือการรีโนเวทศูนย์การค้าเซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ ที่มีการเดินหน้าปรับโฉมครั้งใหญ่ โดย ดร.ณัฐกิตติ์ ตั้งพูลสินธนา กรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการตลาด บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา บอกว่า ภายในปี 2568 เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ จะถูกพลิกโฉมในคอนเซ็ปต์ The Life Extraordinaire (Affluent | Vibrant | Art) โดยการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ เป็นการยกระดับทั้ง Brand Mix, ปรับโฉมคอนเซ็ปต์ใหม่ทั้งหมดของ Central Group, ออกแบบ Customer Journey & Experience ใหม่ และ Total Redesign ใหม่ทั้งหมด
เขาบอกว่า โลเคชั่นย่านแจ้งวัฒนะ ถือเป็น “Rising Star” ของนนทบุรี เนื่องจากเป็นย่านที่เติบโตและเปลี่ยนผ่านจาก ย่านชานเมืองสู่ New CBD ประชากรเติบโตเทียบเท่าย่านพระราม 9 และเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูงกว่าย่านอื่นๆ ในนนทบุรี โดย เป็นครอบครัวกำลังซื้อสูงและหมู่บ้านชาวต่างชาติ Expat ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นกว่า 300% แวดล้อมด้วยออฟฟิศของภาครัฐและเอกชน คาดว่าในอีก 5-10 ปีข้างหน้าจะมีจำนวน Office Workers เพิ่มขึ้น 300,000 คน “รถไฟฟ้าสายสีชมพู” เพิ่มความสะดวกในการเข้าถึง
“เรา Uplift ประสบการณ์เหนือระดับในทุกด้าน เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ มีทราฟฟิกดีทุกวันทั้งวันธรรมดาและ วันหยุดจากกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย ในวันธรรมดาจะมีกลุ่มพนักงานออฟฟิศจากบริษัทเอกชนและหน่วยงานรัฐ กลุ่มนักเรียน นักศึกษา ถือเป็น High Frequency Shoppers และในช่วงวันหยุดจะเป็น Quality Shoppers ทั้งกลุ่ม ครอบครัวและ Expat ซึ่งเป็น The 1 Exclusive หรือกลุ่ม Wealth กว่า 10,000 คน และมียอดใช้จ่ายมากกว่าที่อื่นถึง 25 เท่า ปัจจุบันมีทราฟฟิกประมาณ 40,000 คนต่อวัน และคาดว่าเมื่อการรีโนเวทเสร็จสมบูรณ์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 จะมีทราฟฟิกเพิ่มขึ้นเป็น 60,000 คน หรือเพิ่มขึ้น 20%”
การรีโนเวทในครั้งนี้จะให้ความสำคัญกับเรื่องของการดีไซน์ใหม่ ที่เน้นความอบอุ่นด้วย สีส้มเอิร์ธโทน สะท้อนภูมิ ปัญญาท้องถิ่นนนทบุรี พร้อมการใช้แสงธรรมชาติผ่านหลังคากระจกเพื่อสร้างบรรยากาศผ่อนคลาย สีเขียวในเฉดต่างๆ เพิ่ม ความสนุกสนานและชีวิตชีวา ขอบ Void ตกแต่งด้วยไฟทรงกลมคล้ายดวงอาทิตย์ที่ช่วยเพิ่มความสว่างและอบอุ่น รวมถึงพื้นที่ ติดตั้งประติมากรรมที่สามารถมองเห็นจากระเบียง เปลี่ยนให้เป็นแกลเลอรีในเมือง โดยในช่วงเทศกาลแห่งความสุขนี้ เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ นำเสนอ "น้องปุยเมฆ" (Cloud Santa) ซานต้ายักษ์รูปแบบ Inflatable ผลงานศิลปินไทยดาวรุ่ง ม่อน-สิทธิชัย ยอดชมภู พร้อมไฟประดับระยิบระยับนับหมื่นดวง
นอกจากนี้ เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ ยังปรับ "Mood & Tone" ให้ทันสมัยและตอบโจทย์ New Gen โดยเพิ่มพื้นที่คอมมูนิตี้ และไลฟ์สไตล์ เช่น การอัปเกรด "Tops" เป็น "Tops Food Hall" ในปีหน้า พร้อมเพิ่มแบรนด์แฟชั่นและกีฬาอินเตอร์เนชันแนล รวมทั้ง New Anchor จากต่างประเทศเพื่อรองรับการขยายตัวของย่านและเมือง ตอบโจทย์ Sophisticated Lifestyle ที่มีความ หลากหลาย โดยมี “แจ้งวัฒนะ ฮอลล์” พร้อมรองรับอีเวนต์ตลอด 365 วัน
สิ่งที่น่าสนใจในการปรับโฉมครั้งนี้ก็คือร้านค้าหรือแมกเน็ตในศูนย์ มีการปรับเปลี่ยนเพื่อให้สามารถรองรับกับ ไลฟ์สไตล์และกำลังซื้อที่เปลี่ยนไปของคนในย่านแจ้งวัฒนะ ยกตัวอย่าง เช่น ตัวซูเปอร์มาร์เก็ตมีการปรับจากเดิมที่เป็นท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต มาเป็นท็อปส์ ฟู้ด ฮอลล์ ที่จับกลุ่มลูกค้าระดับบนกว่า โดยปรับเปลี่ยนทั้งหมดให้เป็นท็อปส์ ฟู้ดฮออล์ภายในเดือนเมษายน 2568
ไม่เพียงเท่านั้น ยังมีการเติมแมกเน็ตที่รองรับการใช้ชีวิตอย่างร้านอาหารใหม่ๆ อาทิ Momo Paradise, Kingkong Buffet, ฮั่วเซ่งฮง, AKA, Ootoya, ZEN, Sushi Express, แหลมเจริญ ซีฟู๊ด, แม่ศรีเรือน, ลาวญวณ เร็วๆ นี้พบกับ Karun, Nose tea, Eat am are Food Patio โฉมใหม่ในคอนเซ็ปต์ “Sustainable Design” ครั้งแรกในย่านแจ้งวัฒนะ รวมร้านดีกรีมิชลิน อย่าง สุกี้เมาเวอริค และสตรีทฟู้ดเจ้าดังอย่าง เชียงการีล่า, ขาหมูเซนต์หลุยส์, ราดหน้าเฮียอ้วน, เซ็งซิมอี๊, ข้าวหมกไก่มหานคร, หอคำอาหารเหนือ, Rose's Kitchen, เต้าหู้ทอดสวัสดี ฯลฯ และ ท็อปส์ มาร์เก็ต บนพื้นที่กว่า 1,225 ตร.ม. พร้อมโฉมใหม่ของ ตลาดจริงใจ ส่งเสริมเกษตรกรไทยให้มีพื้นที่จำหน่ายสินค้าทางการเกษตรแบบส่งตรงถึงผู้บริโภค และ Food Market ตอบทุก ไลฟ์ไตล์ทุกวัน บนพื้นที่กว่า 500 ตร.ม.
นอกจากนี้ ยังให้ความสำคัญกับการเปิดโซนครอบครัวและเด็ก New Family Magnet ที่ชั้น 7 พื้นที่มากกว่า 3,000 ตร.ม. เพิ่มแบรนด์ “Magnet” เพื่อให้เป็นพื้นที่ Sportainment สำหรับทุกคนในครอบครัวอย่าง “Bounce Thailand” แทรมโพลีน อารีน่า ความสนุกไร้ขีดจำกัด, “Joyliday” โซนเครื่องเล่นและเกม เตรียมเปิด “HarborLand” เดือนมกราคม 68 และ Little Campus ศูนย์การเรียนรู้ที่ใหญ่ที่สุดในย่านกว่า 50 โรงเรียน ซึ่งเป็นการรองรับเทรนด์การใช้เวลากับครอบครัว มากขึ้นของครอบครัวคนรุ่นใหม่
เช่นเดียวกับการให้พื้นที่ในส่วนที่จะเข้ามาสร้าง Best Holiday Experience: อย่างตัว Tech Space: ชั้น 4 ที่รวม ไอเทมเทคโนโลยีจากสมาร์ตโฟน แท็บเลต แลปท็อป และแกดเจ็ทต่างๆ พื้นที่ในส่วนของ Showcase ที่จะเข้ามาช่วยอัปเดต เทรนด์แฟชั่นที่ชั้น G รวมแบรนด์ดัง เช่น Kim & Co, Angel Bra, Avocado, Chubbers, Fabboz, Osportwear เป็นต้น
การปรับโฉมในครั้งนี้จะเป็นการรองรับกับการเปลี่ยนแปลงของทั้งกำลังซื้อและไลฟ์สไตล์ของลูกค้าในย่าน แจ้งวัฒนะ ที่เซ็นทรัลพัฒนามองว่า ย่านนี้ไม่ใช่ย่านชานเมืองอีกต่อไป แต่เป็น New CBD ที่จะตามมาด้วยการสร้างโอกาส ในการเติบโตทางธุรกิจใหม่ๆ ให้กับกับเซ็นทรัลพัฒนาได้เป็นอย่างดี....