หนึ่งในคีย์เวิร์คที่ชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา พูดไว้ในงานแถลงข่าว การเปิดตัวโครงการเมกะมิกซ์ยูสแห่งใหม่ “The Central พหลโยธิน” มูลค่าโครงการกว่า 21,000 ล้านบาท เมื่อเร็วๆ นี้ก็คือเซ็นทรัลพัฒนาจะใช้กลยุทธ์ที่เรียกว่า Strategic Ring เป็นแกนหลักในการขยายศูนย์การค้าใหม่ๆ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ในรายละเอียดของกลยุทธ์นี้ จะเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับแผนการปักหมุดการขยายศูนย์การค้าที่แบ่งกรุงเทพฯ และปริมณฑลออกเป็น 3 วงแหวนยุทธศาสตร์ (3 Strategic Rings) เพื่อขยายการพัฒนาศูนย์การค้าให้ครอบคลุมทุกทิศทาง
กลยุทธ์ Strategic Ring นี้ ศัพท์ในแวดวงอาจจะใช้แทนว่า “Ring of Fire” แบ่งออกเป็น
Ring 1 หรือใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ที่เรียกว่า Core CBD
Ring 2 จะเป็น New CBD ที่ขยายออกไปตามการขยายตัวของการเติบโตของกรุงเทพฯ และ
Ring 3 ปริมณฑลชั้นนอกที่รวมเอาเมืองบริวารที่อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงที่เรียกว่า Satellite Town
ชนวัฒน์ บอกว่า ในแต่ละวงของกลยุทธ์ Strategic Ring ยังมีโอกาสในการเข้าไปลงทุนสร้างศูนย์การค้าในรูปแบบมิกซ์ยูสได้อีก เพราะเทรนด์อย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นกับกรุงเทพฯ ในฐานะของมหานครขนาดใหญ่จะมีออกมาคล้ายๆ กับเมืองใหญ่ๆ ของโลกอย่างโตเกียว หรือโซล ของประเทศเกาหลีใต้ ที่เริ่มมีย่านช้อปปิ้งใหม่ๆ เกิดขึ้น
ยกตัวอย่างในเรื่องนี้ก็คือใน Ring 1 แม้จะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่หลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็นย่านราชประสงค์ ย่านสยาม ย่านพร้อมพงษ์ หรือล่าสุดบนถนนพระราม 4 ที่มีโครงการอย่างเซ็นทรัล พาร์ค และ One Bangkok เปิดให้บริการจนดูเหมือนจะเต็มแล้ว
แต่เซ็นทรัลพัฒนาเองยังมีการสร้างโอกาสจากการลงทุนโครงการเมกะมิกซ์ยูสใหม่ๆ ที่จะเป็นรูปเป็นร่างในอีก 2 – 3 ปีถัดจากนี้ไป ไม่ว่าจะเป็นโครงการเซ็นทรัล พระราม 1 ที่เป็นพื้นที่ของโรงหนังสกาล่าเดิม ซึ่งจะเป็นการสร้างย่านช้อปปิ้งแถวสยาม - พระราม 1 ให้มีความคึกคักมากขึ้น
นอกจากนี้ ยังมีแผนในการลงทุนเมกะมิกซ์ยูสอีกแห่งที่ย่านเพลินจิต ที่จะเข้ามาช่วยเติมเต็มให้ย่านนี้มีความสมบูรณ์แบบ
ส่วนใน Ring 2 ที่เป็น New CBD ที่มีการเติบโตที่น่าสนใจ เซ็นทรัลพัฒนามีการประกาศเปิดตัว “The Central พหลโยธิน” เป็นอีกหนึ่งโครงการระดับโลกที่ต่อยอดความสำเร็จของเซ็นทรัลพัฒนา หลังจากปั้นเซ็นทรัลลาดพร้าวจนกลายเป็นมิกซ์ยูสสำคัญในย่านนี้ โดยการลงทุนโครงการใหม่ก็เพื่อผลักดันย่านนี้ให้เต็มศักยภาพสูงสุด และยกระดับสู่ The Next CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 4 ของปี 2569
ด้าน ดร.ณัฐกิตติ์ ตั้งพูลสินธนา Chief Marketing Officer บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา กล่าวว่า “โครงการต่างๆ ของเราได้บุกเบิกย่านและกลายเป็นแลนด์มาร์กสำคัญทั่วกรุงเทพฯ สำหรับการพัฒนาเมกะโปรเจกต์ เรามุ่งมั่น พัฒนาเมืองให้ตอบโจทย์ทุกมิติของการใช้ชีวิต สร้างกรุงเทพฯ ให้เป็นเมืองที่มี Quality of Life ที่ดีที่สุดเมืองหนึ่ง รวมถึงลงทุนพัฒนาโครงการในระดับ Flagship ที่จะมาพลิกโฉมย่าน สร้าง New Cultural Hub & Business District แห่งใหม่ให้กับเมือง เช่นเดียวกับมหานครชั้นนำของโลกอย่างนิวยอร์ก, ลอนดอน, กรุงโซล และโตเกียว ทั้งนี้เรามีความเชื่อมั่นในโครงการ The Central ด้วยศักยภาพใน 3 เรื่องสำคัญ ได้แก่
1.Location Power: ศักยภาพของโลเคชัน โครงการตั้งอยู่บนถนน 2 สายหลัก คือวิภาวดีรังสิต และพหลโยธิน ปัจจุบันมีรถยนต์สัญจรผ่าน 337,000 คันต่อวัน รวมถึง MRT สายสีน้ำเงินมีผู้โดยสาร 15,600 คนต่อวัน และ BTS สายสีเขียวมีผู้โดยสาร 35,100 คนต่อวัน และในอนาคตหลังศูนย์เปิดคาดว่าจะมีผู้ใช้บริการเพิ่มขึ้นอีก 30% อีกทั้งย่านนี้ยังเชื่อมไปสู่ สนามบินดอนเมืองที่ปัจจุบันรองรับผู้โดยสารราว 30 ล้านคนต่อปี และกำลังเตรียมขยายโครงการเพื่อเพิ่มศักยภาพตามแผนงานของรัฐ ทำให้ดึงคนไทยและต่างชาติเข้ามายังย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน
2.Market Magnet: โครงการ The Central พหลโยธินจะเป็นแม่เหล็กดึงดูดการเติบโตใหม่ๆ และจะเป็นตัวเร่งสำคัญที่ยกระดับย่านให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจและไลฟ์สไตล์แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โดยย่านนี้มีดีมานด์ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง Catchment Area มีประชากรประมาณ 2.5 ล้านคนและจากฐานข้อมูลของเราอ้างอิงจากเซ็นทรัลพัฒนา พบว่า ในย่านนี้ มีกลุ่มลูกค้า Wealth Segment กำลังซื้อสูงกว่าค่าเฉลี่ยคนกรุงเทพฯ ถึง 2.3 เท่า, อีกทั้งยอดขายต่อพื้นที่ (Sales per GLA) สูงกว่าค่าเฉลี่ยศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ถึง 45% และจำนวนผู้ใช้บริการมากกว่าศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ โดยเฉลี่ยถึง 2.19 เท่า
3. Flagship of Sub-Culture Communities: พื้นที่ที่เปิดรับคนรุ่นใหม่และคนทุกกลุ่ม รองรับกิจกรรมที่หลากหลาย ตั้งแต่ Urban Sport Community, Immersive Art Destination, Experiential Discovery Zone และ Family Entertainment อีกทั้งยังเป็น Collective Social Ground พื้นที่ของทุกคน นอกจากนี้ พื้นที่การจัดงานยังรองรับ Multi-Cultural Events และในส่วน Convention Hall มีพื้นที่กว่า 6,700 ตร.ม. สามารถรองรับคอนเสิร์ตและอีเวนต์ระดับโลกอีกด้วย
นอกจากโครงการนี้แล้ว ยังมีอีกโครงการที่ยังไม่มีการประกาศอย่างเป็นทางการ แต่จะมีการลงทุนเมกะมิกซ์ยูสอีกแห่งที่พระราม 9 ซึ่งเป็นภาพที่สะท้อนให้เห็นถึงการยังมีโอกาสในการเติบโตได้อีก
ส่วนใน Ring 3 จะเป็นรอบวงรอบนอกสุดที่เกิดจากการขยายเมืองกรุงเทพฯ ทำให้ย่านต่างๆ ย่านนี้ จะเริ่มตั้งแต่แจ้งวัฒนะ รัตนาธิเบศร์ และที่อยู่รอบนอกๆ ออกไปอย่างศาลายา บางใหญ่ ราชพฤกษ์ พระราม 2 มหาชัย และนครปฐม เป็นต้น ซึ่งเป็นย่านที่ถือเป็นโอกาสทางการตลาดของการขยายสาขาเข้าไปเปิดเพื่อรองรับกับการเติบโตของเมือง
ปัจจุบัน เซ็นทรัลพัฒนามีศูนย์การค้าครอบคลุมใน Ring 3 หลายพื้นที่ มีการวางคอนเซ็ปต์ของแต่ศูนย์ให้แตกต่างกันออกไป เซ็นทรัลเวสต์เกต ในย่านบางใหญ่ ซึ่งถือเป็นด้านตะวันตกของกรุงเทพฯ ที่เป็น Regional Mall หรือมอลล์ขนาดใหญ่ เซ็นทรัลปิ่นเกล้าที่เพิ่งรีโนเวทเสร็จ เซ็นทรัลพระราม 2 เซ็นทรัลมหาชัย เซ็นทรัลศาลายา และโครงการเซ็นทรัลเวสต์วิลล์ ราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นโครงการลงทุน 6,200 ล้านบาท สร้างเป็นศูนย์การค้าในคอนเซ็ปต์ของ Semi Outdoor ที่มีต้นแบบความสำเร็จมาจากศูนย์การค้าเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของครอบครัวรุ่นใหม่แบบ Day to Night และเซ็นทรัล นครปฐม เป็นต้น
สิ่งที่น่าสนใจก็คือเซ็นทรัลพัฒนายังคงยึดหลักของการพัฒนาเมือง เพื่อยกระดับให้เป็นย่านช้อปปิ้ง รวมถึงแหล่งใช้ชีวิตในสไตล์คนเมือง อย่างที่กำลังรีโนเวทเพื่อรับกับการเติบโตของย่านก็คือเซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ ซึ่งถูกมองว่าเป็นย่านที่ลูกค้ามีการยกระดับไปสู่การเป็นคนเมืองรุ่นใหม่
หรืออย่างเซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ที่เปลี่ยนชื่อเป็น เซ็นทรัล นอร์ท วิลล์ เพื่อสร้างให้เป็นย่านช้อปปิ้งที่สำคัญ โดยมีการปรับศูนย์นี้ให้เป็นมิกซ์ยูสตามการเติบโตของเมือง
ทั้งหมดเป็นการวางกลยุทธ์ในการสร้างการเติบโตในแง่ของจำนวนศูนย์ใหม่ๆ ที่ถูกนำมาใช้ในการรุกตลาดศูนย์การค้าในพื้นที่กรุงเทพฯ - ปริมณฑล....