ด้วยเหตุผลที่ว่า กรุงเทพฯ เติบโตจนกลายเป็นเมืองขนาดใหญ่ที่มีความซับซ้อนหลากหลาย การกระจายศูนย์กลางธุรกิจไปยังหลายพื้นที่ ไม่เพียงช่วยลดความหนาแน่นของโครงสร้างพื้นฐานในใจกลางเมือง แต่ยังสร้างการเติบโตทางเศรษฐกิจและคุณภาพชีวิตที่สมดุลมากขึ้นด้วย
ทำให้การมองเมืองในมิติเดียวว่า “CBD ต้องอยู่ใจกลางเมืองเท่านั้น” อาจเป็นวิธีคิดแบบเดิมที่ใช้ไม่ได้แล้วกับกรุงเทพฯ เพราะเมืองหลวงของไทยแห่งนี้ได้ก้าวขึ้นไปเป็นหนึ่งในมหานครขนาดใหญ่ของโลกไปแล้วในปัจจุบัน
เหมือนกับที่ ดร.ณัฐกิตติ์ ตั้งพูลสินธนา กรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการตลาด บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) พูดเอาไว้เมื่องานแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ The Central พหลโยธิน โครงการระดับเมกะมิกซ์ยูสของบริษัทเมื่อเร็วๆ นี้ว่า เซ็นทรัลพัฒนามองว่า กรุงเทพฯ ต้องมีศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หลายแห่ง เหมือนกับมหานครสำคัญของโลกอย่างนิวยอร์ก ลอนดอน โตเกียว หรือโซล ไม่ใช่กระจุกตัวแค่ใจกลางเมือง แต่ต้องกระจายความเจริญออกไป
เขาบอกว่า เดิมทีคนส่วนใหญ่จะคุ้นเคยกับย่านช้อปปิ้งหรือย่านการค้าที่เป็น CBD ของกรุงเทพฯ อย่างสยามราชประสงค์ เพลินจิต หรือพร้อมพงศ์ แต่หลังจากการเปิดตัวของโครงการเซ็นทรัล พาร์ค ที่ย่านสีลม ทำให้ย่านนั้นกลายเป็นแหล่งช้อปปิ้ง และการใช้ชีวิตที่สำคัญอีกแห่งของกรุงเทพฯ ซึ่งสิ่งที่ตามมาก็คือการมองเห็นโอกาสในการขับเคลื่อนการเติบโตให้กับการพัฒนาโครงการระดับเมกะมิกซ์ยูสของเซ็นทรัลพัฒนา
โดยจากการประกาศการเดินหน้าการลงทุน โครงการระดับเมกะมิกซ์ยูสของเซ็นทรัลพัฒนา ในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งจะเป็นการลงทุนสร้างย่านการค้าใหม่ๆ ที่จะเข้ามายกระดับกรุเทพฯ ให้กลายเป็นเมืองช้อปปิ้งที่สำคัญแห่งหนึ่งของโลก
ภาพของการลงทุนในรูปแบบที่ว่านี้ค่อยๆ ชัดเจน และมีการเผยชื่อโครงการออกมา เริ่มจากโครงการ “Central Park” และโครงการ “The Central” พหลโยธิน ซึ่งเป็นการปั้น New CBD แห่งใหม่ ในเขตตอนเหนือของกรุงเทพฯ รับดีมานด์ใหม่ที่เติบโตก้าวกระโดด
ส่วนอีก 3 แห่งก็คือแผนพัฒนาเมกะโปรเจกต์ในย่านพระราม 1, พระราม 9, เพลินจิต ซึ่งจะเป็นอีก 3 โครงการเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ที่จะสร้างให้ทั้ง 3 ย่าน กลายเป็นย่านการค้า และย่านช้อปปิ้งสำคัญของกรุงเทพฯ ตามแผน 5 ปี ที่เซ็นทรัลพัฒนาเตรียมงบลงทุนโครงการต่างๆ ที่รวมทั้ง 3 โครงการนี้ด้วย ไว้ที่ 1.2 แสนล้านบาท
เมกะมิกซ์ยูสในย่านพระราม 1 จะเป็นพื้นที่ในส่วนของโรงภาพยนตร์สกาล่าที่เซ็นทรัลพัฒนาได้ที่ผืนนี้มา และกำลังอยู่ในขั้นตอนของการก่อสร้าง ซึ่งแน่นอนว่า แม้จะอยู่ในโลเคชันที่ใกล้เคียงกับศูนย์ขนาดใหญ่ในเครืออีกแห่ง คือเซ็นทรัลเวิลด์ แต่ก็น่าจะมีการวางคอนเซ็ปต์ ตลอดจนการเลือกมิกซ์ของศูนย์ที่แตกต่างออกไป
เซ็นทรัลพัฒนา เรียกโครงการนี้ว่าเป็นการสร้างย่านช้อปปิ้ง แหล่งใหม่ขึ้นบนถนนพระราม 1 แทนที่จะเรียกว่าการสร้างย่านสยาม
ขณะที่ย่านพระราม 9 นั้นเคยมีกระแสข่าวออกมาบ้างแล้วว่าจะเป็นการสร้างในพื้นที่ด้านหลังของเซ็นทรัลพระราม 9 ที่เป็นศูนย์เดิมเพื่อเชื่อมต่อกัน ซึ่งเซ็นทรัลพัฒนาเองมองเห็นความเปลี่ยนแปลงของย่านนี้ โดยเฉพาะถนนรัชดา ที่ปัจจุบัน กลายเป็นย่านของธุรกิจการเงินที่สำคัญของกรุงเทพฯ ที่เป็นที่ตั้งของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่พักอาศัยในรูปแบบของคอนโดมิเนียมมากมาย ซึ่งจะเป็นอีกย่านสำคัญของกรุงเทพฯ ที่จะถูกผลักดันขึ้นมาในอนาคตอันใกล้นี้
ส่วนย่านเพลินจิตก็เช่นเดียวกัน ที่เคยมีกระแสข่าวออกมาถึงการทำส่วนขยายในเฟส 2 ของเซ็นทรัล เอ็มบาสซี่ ซึ่งย่านนี้ถูกยกให้เป็นถนนของย่านช้อปปิ้งลักชัวรีที่มีแบรนด์ดังเข้ามายึดทำเลในย่านนี้มากมาย
โตเกียว โมเดล
การสร้างย่านช้อปปิ้งของมหานครอย่างโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น น่าจะเป็นต้นแบบที่สะท้อนทิศทางของการพัฒนาย่านช้อปปิ้งที่สำคัญของบ้านเราได้เป็นอย่างดี
โดยกลยุทธ์การสร้างย่านช้อปปิ้งของโตเกียวที่น่าสนใจในช่วงหลายปีที่ผ่านมานั้นจะออกมาในรูปแบบของการสร้าง "ความหลากหลาย" พร้อมกับมีแบ่งย่านตามกลุ่มเป้าหมายและประเภทสินค้า เช่น ย่านกินซ่า และนิฮงบาชิ เน้นร้านแบรนด์หรู ซึ่งเป็นย่านที่กำลังมาแรงในการช้อปปิ้งสินค้าลักชัวรี และแบรนด์เนมหรูๆ ของโตเกียว
ขณะที่ย่านฮาราจูกุ และชิบูย่าจะมุ่งเน้นแฟชั่นแนวสตรีทและวัยรุ่น, ส่วนอากิฮาบาระ มุ่งเจาะตลาดไปยังกลุ่มลูกค้าที่นิยมแอนิเมะและเทคโนโลยี, และอาซากุสะ ที่มีร้านค้าสินค้าดั้งเดิม เป็นต้น
สิ่งที่น่าสนใจก็คือนอกจากการแบ่งย่านช้อปปิ้งแต่ละย่านออกตามประเภทสินค้าแล้ว ยังมีการวาง Positioning ตลอดจนการสร้างภาพจำผ่านการสื่อสารออกมาอย่างชัดเจน แม้แต่ร้านค้าที่เป็นแบรนด์เดียวกัน ยังมีการวาง Positioning พร้อมกับนำเสนอสินค้าในร้านที่แตกต่างกันออกไปอีกด้วย
ส่วนในบ้านเรานั้น ดร.ณัฐกิตติ์ บอกว่า แม้โครงการบางโครงการจะตั้งอยู่ใกล้กัน แต่ด้วยการวางคอนเซ็ปต์ Positioning ตลอดจนมิกซ์ภายในศูนย์ที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน จะส่งผลให้ ไม่เกิดการแย่งลูกค้าหรือนักช้อปกันเอง
เขายกตัวอย่าง การเปิดตัวของศูนย์การค้าเซ็นทรัล พาร์คที่อยู่ใกล้กับเซ็นทรัลเวิลด์ จะมีการวางตำแหน่งของศูนย์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง อย่างเซ็นทรัล พาร์คจะเป็นการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ที่มองถึงการลงลึกแบบ Sub Lifestyle ทำให้การเลือกร้านค้าภายในศูนย์ต้องเป็นร้านที่ตอบโจทย์การซื้อที่แยกย่อยออกไป รวมถึงการให้สเปซสำหรับการใช้ชีวิตแบบคนเมืองที่เน้นในเรื่องของความยั่งยืน และ Well – being ที่เป็นเทรนด์ของการใช้ชีวิตของคนเมืองรุ่นใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นในทั่วโลก
ส่วนเซ็นทรัลเวิลด์จะเป็นการตอบโจทย์นักช้อป ที่วางตัวเองเป็น World - class Shopping Destination จึงเลือกร้านค้าในรูปแบบที่เป็นแฟลกชิฟสโตร์ แบรนด์ดังระดับโลกเข้ามาเปิดในศูนย์ แม้แต่มิกซ์ที่เป็นร้านอาหารก็จะเป็นแบรนด์ที่นักท่องเที่ยวนิยมชมชอบ
ขณะที่โครงการ The Central พหลโยธิน ซึ่งจะเป็นโครงการที่อยู่ใกล้กับศูนย์เดิม คือเซ็นทรัล ลาดพร้าวจะถูกวางให้เป็น The Future Place for All โดยมีพื้นที่ศูนย์การค้า (GBA) 460,000 ตร.ม. ถือเป็นศูนย์การค้าระดับ Flagship แห่งอนาคตที่จะรองรับไลฟ์สไตล์ใหม่สำหรับทุกคน
โดยจะเป็น Gateway ดึงดูดดีมานด์ใหม่จาก Catchment กรุงเทพฯ ตอนบน และ Quality Shoppers จากจังหวัดใกล้เคียง โดยศูนย์การค้าจะเป็นตัวแรกที่เปิดให้บริการ ก่อนที่จะดูว่าจะเอาอะไรเข้าไปเติมเต็มให้การเป็นเมกะมิกซ์ยูสมีความสมบูรณ์แบบ
“เรามองว่า การวางตำแหน่งตลอดจนการมีคอนเซ็ปต์และมิกซ์ของศูนย์ที่แตกต่างจากเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะเข้ามาทำให้ทั้ง 2 ศูนย์สามารถเติบโตควบคู่กันไปได้ โดยปัจจุบันเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นมิกซ์ยูสแห่งแรก และเป็นแลนด์มาร์กของย่านมาพร้อมกับที่ก่อตั้งมา 45 ปี แล้ว ทำให้เราเข้าใจผู้บริโภคเป็นอย่างดี ปัจจุบันมีดีมานด์ที่เติบโตจากความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น และกลุ่มลูกค้าใหม่ จึงมีศักยภาพที่พร้อมสำหรับการมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล 2 แห่ง ซึ่งจะช่วยเติมเต็มและส่งเสริมความเจริญของย่านนี้ โดย The Central พหลโยธินจะดึงดูด Global Brands มาเปิด Flagship Store ครั้งแรกในไทยเช่นเดียวกับที่ประสบความสำเร็จมาแล้วที่เซ็นทรัลเวิลด์ โดยเตรียมเปิดช่วง Q4/2569 และยังมีแผน Development เพิ่มเติมในอนาคต”
ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้า
แต่คือการสร้างย่านช้อปปิ้ง
ไม่เพียงแค่การสร้างย่านช้อปปิ้ง ตลอดจนการสร้าง New CBD ของกรุงเทพฯ เท่านั้น แต่แนวคิดในการสร้างย่านการค้าหรือย่านช้อปปิ้งยังถูกนำไปใช้กับการลงทุนโครงการต่างๆ ทั้งในเขตกรุงเทพฯ - ปริมณฑล และในหัวเมืองต่างจังหวัด ซึ่งดร.ณัฐกิตติ์ บอกว่า การลงทุนของเซ็นทรัลพัฒนาจะเป็นการสร้างแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของเมืองขึ้นมา
แนวคิดนี้ ถูกถ่ายทอดออกไปในการทำโครงการต่างๆ อย่างการสร้างย่านเลียบด่วยรามอินทรา ที่เรียกว่า อีสต์วิลล์ กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ การทำโครงการ Regional Mall คือเซ็นทรัล เวสต์เกต หรือโครงการเซ็นทรัล เวสต์วิลล์ ที่ถนนราชพฤกษ์ เป็นต้น
ไม่เพียงเท่านั้น การลงทุนรีโนเวท เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ ที่กำลังทำอยู่ในปัจจุบันก็มีการเปลี่ยนชื่อเรียกย่านนี้ว่า นอร์ท วิลล์ ซึ่งจะเป็นการปรับศูนย์การค้าเดิมให้กลายเป็นโครงการมิกซ์ยูส เพื่อผลักดันให้ย่านถนนรัตนาธิเบศร์ กลายเป็นอีกย่านการค้าที่สำคัญของชานเมืองกรุงเทพฯ
ทั้งหมดจะเป็นการปรับเกม เพื่อรับกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเมือง ที่ยกระดับให้กรุงเทพฯ ของไทยให้กลายเป็นมหานครแห่งใหม่ที่ก้าวขึ้นไปแข่งขันในการเป็น World-class Shopping Destination เทียบเท่าหลายเมืองของโลก....